ALONSO & WEBER abogados ha dado una nueva buena noticia a todos los hipotecados. Una nueva sentencia sobre los gastos de formalización de hipoteca obliga a devolver todos los gastos. El fallo, del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Marbella, condena en esta ocasión a Banco Mare Nostrum a reembolsar los gastos de notaría y registro de la propiedad, así como el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, repercutidos de forma “abusiva” a los demandantes, un matrimonio de jubilados que había firmado el préstamo en 1998.
Lo novedoso del fallo, según destaca el portavoz del bufete de abogados, es que, pese a que la representación procesal del banco sostenía la prescripción de la acción, por haberse suscrito el préstamo hace 19 años y cancelado hace poco más de 2 años, el juez considera que:
“Por ello, no habiéndose producido la consumación de dicho contrato hasta el 23 de febrero de 2.015 (como se ha señalado que convienen ambas partes y acredita la escritura acompañada a la demanda como documento nº 5), no puede entenderse iniciado el cómputo del plazo de cuatro años establecido en el art. 1.301 del Código Civil sino desde dicha fecha, por lo que, presentada la demanda con fecha de 9 de abril de 2.017, la acción ejercitada por la parte actora no está prescrita, debiendo desestimarse la excepción de prescripción planteada (aun denominada de caducidad)”.
Esto abre la puerta a la reclamación de todos aquellos afectados por hipotecas ya canceladas, siempre que no hubieran transcurrido cuatro años desde la correspondiente cancelación.
Sobre los gastos del registro y notaría, la sentencia mantiene una postura inequívoca. En ningún caso deben ser asumidos por los prestatarios. Así, con respecto a los primeros, la sentencia refiere:
“En el presente caso no se ha practicado prueba alguna acreditativa de dicha negociación, que no puede inferirse de hecho o circunstancia alguna, y ello partiendo de la condición de consumidores de los prestatarios demandantes, que tampoco resulta realmente controvertida (como ya se ha indicado), ya que lo fue únicamente invocando erróneamente la figura de la carga de la prueba. Y tampoco resulta justificado, como parece pretender hacer valer también la demandada, que en la fase precontractual se hubiere informado a los actores, lo que tampoco justificaría que la cláusula no hubiere sido objeto de negociación, del coste de los gastos en cuestión, que aceptaron y pagaron (extremo no discutido por la demandada, aunque sí sus concretos importes), lo que no consta ni se infiere de documento alguno obrante en autos, ni se desprende del mero hecho de que los abonaran. Y es que no obra en autos oferta vinculante alguna, desde luego ninguna firmada por los prestatarios demandantes, en la que se hubieran reflejado los gastos a cargo de los prestatarios (entre otros datos), ni otra acreditación ni de información previa, ni, por supuesto, negociación de clase alguna al respecto.”
Por lo que se refiere a los gastos de notaría, establece el juzgador:
“Parece pretender la mercantil demandada que son los demandantes quienes ha de soportar los gastos notariales, por cuanto corre a cargo de quien hubiere requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario, que en este caso quien requirió dichos servicios fueron los actores, que formalizaron ante el mismo notario la compraventa del bien inmueble que financia con el préstamo por lo que la prestación de funciones del funcionario público no es solicitada por la entidad financiera, que no interviene en el citado contrato. Pero tan sólo formula afirmaciones genéricas que vinculan la formalización del contrato a otro en el que no es parte la demandada (la compraventa), algo que no se deriva del contrato, ni resulta necesariamente así, para establecer una presunción inaceptable. Y basta remitirse a la argumentación de la Sentencia del TS antes trascrita en lo que aquí importa en el fundamento jurídico tercero para razonar cómo es el banco el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, al obtener con ello un título ejecutivo con facultades de ejecución privilegiada.”
Finalmente, la sentencia hace alusión a los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al disponer que:
“…según la doctrina del Tribunal Supremo antes mencionada (y seguida por numerosas Audiencias Provinciales, de las que se han trascrito parcialmente algunas sentencias), la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante, lo que lleva a concluir que se contraviene normas que en parte son imperativas, infringiendo el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, por lo que igualmente al no quedar acreditada haberse pactado dicha cláusula de manera individual con el cliente consumidor, debe ser declarada nula por abusiva. Y esta es la interpretación que ha de ser considerada como acogida mayoritariamente por las Audiencias Provinciales (SAP Barcelona 17 de octubre de 2016, SAP Tarragona de 22 de septiembre del 2016, entre otras, además de las reseñadas en el Fundamento Cuarto de esta sentencia).”
La sentencia, fechada el pasado 11 de diciembre de 2017, concluye estableciendo que:
“…procede la condenar de la demandada a pagar a los actores el importe de dichos gastos que fueron abonados por los hoy actores, pago éste que no niega la mercantil demandada, que se alega que ascienden a un total de 1.515,20 euros (681,139 euros por aranceles notariales, 281,965 euros por los registrales, y 1.127,34 euros de cuota tributaria del IAJD), pero que habrán de determinarse en fase de ejecución de sentencia, al haberse planteado en la demanda la pretensión en tales términos, conforme al art. 219 de la N.L.E.C., y siendo liquidables conforme a la contabilidad obrante en la entidad bancaria demandada, desestimando así el motivo de oposición relativo a la falta de prueba del importe de los mismos; siendo, asimismo, procedente rechazar el motivo de oposición de la demandada relativo al retraso desleal en el ejercicio de los derechos respecto de la reclamación de devolución de tales gastos, y ello por no apreciarse que concurra tal ni el abuso de derecho del art. 7,2 del Código civil pese al tiempo transcurrido desde el pago de los mismos y ello dado que la posibilidad real de reclamar la declaración de nulidad de la cláusula contractual que los impone al consumidor y la devolución de su importe no ha surgido sino en los últimos años por mor de la evolución de la doctrina jurisprudencial en relación con la normativa protectora de los consumidores; y ello desestimando, igualmente, la posible alegación de una supuesta falta de legitimación pasiva “ad causam” opuesta por la demandada en cuanto a la devolución de las sumas satisfechas por los prestatarios demandantes por los indicados gastos abonados por los mismos en aplicación de la cláusula declarada nula.”
Así, el banco deberá devolver al cliente todos los gastos de constitución del préstamo, a los que habrá que sumar los abonados por el establecimiento de la cláusula suelo, sobre los cuales el banco discrepaba acerca de su importe. Según la sentencia, que marca la línea jurisprudencial de los juzgados del partido judicial de Marbella, todos estos gastos fueron repercutidos indebidamente a los demandantes y les deberán ser íntegramente restituidos.
