ALONSO & WEBER abogados logra una nueva sentencia que obliga a devolver todos los gastos de formalización de una hipoteca ya cancelada

ALONSO & WEBER abogados ha dado una nueva buena noticia a todos los hipotecados. Una nueva sentencia sobre los gastos de formalización de hipoteca obliga a devolver todos los gastos. El fallo, del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Marbella, condena en esta ocasión a Banco Mare Nostrum a reembolsar los gastos de notaría y registro de la propiedad, así como el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, repercutidos de forma “abusiva” a los demandantes, un matrimonio de jubilados que había firmado el préstamo en 1998.

 

 

ALONSO & WEBER Gastos hipoteca

Lo novedoso del fallo, según destaca el portavoz del bufete de abogados, es que, pese a que la representación procesal del banco sostenía la prescripción de la acción, por haberse suscrito el préstamo hace 19 años y cancelado hace poco más de 2 años, el juez considera que:

“Por ello, no habiéndose producido la consumación de dicho contrato hasta el 23 de febrero de 2.015 (como se ha señalado que convienen ambas partes y acredita la escritura acompañada a la demanda como documento nº 5), no puede entenderse iniciado el cómputo del plazo de cuatro años establecido en el art. 1.301 del Código Civil sino desde dicha fecha, por lo que, presentada la demanda con fecha de 9 de abril de 2.017, la acción ejercitada por la parte actora no está prescrita, debiendo desestimarse la excepción de prescripción planteada (aun denominada de caducidad)”.

 

Esto abre la puerta a la reclamación de todos aquellos afectados por hipotecas ya canceladas, siempre que no hubieran transcurrido cuatro años desde la correspondiente cancelación.

 

Sobre los gastos del registro y notaría, la sentencia mantiene una postura inequívoca. En ningún caso deben ser asumidos por los prestatarios. Así, con respecto a los primeros, la sentencia refiere:

“En el presente caso no se ha practicado prueba alguna acreditativa de dicha negociación, que no puede inferirse de hecho o circunstancia alguna, y ello partiendo de la condición de consumidores de los prestatarios demandantes, que tampoco resulta realmente controvertida (como ya se ha indicado), ya que lo fue únicamente invocando erróneamente la figura de la carga de la prueba. Y tampoco resulta justificado, como parece pretender hacer valer también la demandada, que en la fase precontractual se hubiere informado a los actores, lo que tampoco justificaría que la cláusula no hubiere sido objeto de negociación, del coste de los gastos en cuestión, que aceptaron y pagaron (extremo no discutido por la demandada, aunque sí sus concretos importes), lo que no consta ni se infiere de documento alguno obrante en autos, ni se desprende del mero hecho de que los abonaran. Y es que no obra en autos oferta vinculante alguna, desde luego ninguna firmada por los prestatarios demandantes, en la que se hubieran reflejado los gastos a cargo de los prestatarios (entre otros datos), ni otra acreditación ni de información previa, ni, por supuesto, negociación de clase alguna al respecto.”

 

Por lo que se refiere a los gastos de notaría, establece el juzgador:

“Parece pretender la mercantil demandada que son los demandantes quienes ha de soportar los gastos notariales, por cuanto corre a cargo de quien hubiere requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario, que en este caso quien requirió dichos servicios fueron los actores, que formalizaron ante el mismo notario la compraventa del bien inmueble que financia con el préstamo por lo que la prestación de funciones del funcionario público no es solicitada por la entidad financiera, que no interviene en el citado contrato. Pero tan sólo formula afirmaciones genéricas que vinculan la formalización del contrato a otro en el que no es parte la demandada (la compraventa), algo que no se deriva del contrato, ni resulta necesariamente así, para establecer una presunción inaceptable. Y basta remitirse a la argumentación de la Sentencia del TS antes trascrita en lo que aquí importa en el fundamento jurídico tercero para razonar cómo es el banco el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, al obtener con ello un título ejecutivo con facultades de ejecución privilegiada.”

 

Finalmente, la sentencia hace alusión a los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al disponer que:

“…según la doctrina del Tribunal Supremo antes mencionada (y seguida por numerosas Audiencias Provinciales, de las que se han trascrito parcialmente algunas sentencias), la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante, lo que lleva a concluir que se contraviene normas que en parte son imperativas, infringiendo el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, por lo que igualmente al no quedar acreditada haberse pactado dicha cláusula de manera individual con el cliente consumidor, debe ser declarada nula por abusiva. Y esta es la interpretación que ha de ser considerada como acogida mayoritariamente por las Audiencias Provinciales (SAP Barcelona 17 de octubre de 2016, SAP Tarragona de 22 de septiembre del 2016, entre otras, además de las reseñadas en el Fundamento Cuarto de esta sentencia).”

 

La sentencia, fechada el pasado 11 de diciembre de 2017, concluye estableciendo que:

“…procede la condenar de la demandada a pagar a los actores el importe de dichos gastos que fueron abonados por los hoy actores, pago éste que no niega la mercantil demandada, que se alega que ascienden a un total de 1.515,20 euros (681,139 euros por aranceles notariales, 281,965 euros por los registrales, y 1.127,34 euros de cuota tributaria del IAJD), pero que habrán de determinarse en fase de ejecución de sentencia, al haberse planteado en la demanda la pretensión en tales términos, conforme al art. 219 de la N.L.E.C., y siendo liquidables conforme a la contabilidad obrante en la entidad bancaria demandada, desestimando así el motivo de oposición relativo a la falta de prueba del importe de los mismos; siendo, asimismo, procedente rechazar el motivo de oposición de la demandada relativo al retraso desleal en el ejercicio de los derechos respecto de la reclamación de devolución de tales gastos, y ello por no apreciarse que concurra tal ni el abuso de derecho del art. 7,2 del Código civil pese al tiempo transcurrido desde el pago de los mismos y ello dado que la posibilidad real de reclamar la declaración de nulidad de la cláusula contractual que los impone al consumidor y la devolución de su importe no ha surgido sino en los últimos años por mor de la evolución de la doctrina jurisprudencial en relación con la normativa protectora de los consumidores; y ello desestimando, igualmente, la posible alegación de una supuesta falta de legitimación pasiva “ad causam” opuesta por la demandada en cuanto a la devolución de las sumas satisfechas por los prestatarios demandantes por los indicados gastos abonados por los mismos en aplicación de la cláusula declarada nula.”

 

Así, el banco deberá devolver al cliente todos los gastos de constitución del préstamo, a los que habrá que sumar los abonados por el establecimiento de la cláusula suelo, sobre los cuales el banco discrepaba acerca de su importe. Según la sentencia, que marca la línea jurisprudencial de los juzgados del partido judicial de Marbella, todos estos gastos fueron repercutidos indebidamente a los demandantes y les deberán ser íntegramente restituidos.

 

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¿QUÉ MOTIVOS TENGO PARA RESOLVER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

La firma de un contrato de arrendamiento supone asumir una serie de derechos y obligaciones para arrendador y arrendatario.

El incumplimiento de las últimas puede dar lugar a la resolución del contrato. A continuación exponemos las causas más comunes por las que puede ponerse fin a la relación contractual en el ámbito de los arrendamientos, distinguiendo los casos en los que puede resolver el arrendador de aquellos otros en los que puede desistir el arrendatario.

ALONSO & WEBER Causas resolución contrato

Motivos de resolución por incumplimiento del arrendatario.-

  • Dejar de pagar las rentas. Efectivamente, es el ejemplo paradigmático de resolución de contrato y, frecuentemente, causa del inicio del correspondiente procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de rentas. La duda que se plantea es el número de mensualidades que se deben dejar impagadas por el arrendatario para qu el arrendador comunique la resolución del contrato. En este sentido la Ley de Arrendamientos Urbanos deja margen de negociación a las partes, de modo que, si bien lo frecuente son dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en periodo anual, arrendador y arrendatario pueden pactar en otro sentido.
  • No pagar la fianza o su actualización. En este supuesto, paradójicamente, el legislador contempla el pago de la fianza como imperativo, de manera que el incumplimiento de esta obligación del arrendatario daría lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.
  • Subarrendar la vivienda. Cuando no esté previsto expresamente en el contrato de arrendamiento, podrá resolverse el contrato por tal circunstancia. Pero incluso en el caso en que dicho subarriendo se hubiese producido de forma diferente a la prevista en el contrato.
  • Dañar la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. Si el arrendatario hubiese causado daños en el inmueble el arrendador podrá dar por finalizado el contrato.
  • Realizar obras sin permiso del arrendador. Al igual que en el supuesto anterior, y siempre y cuando no hubiese mediado autorización, la realización de obras en el inmueble supondría motivo bastante para rescindir el contrato.
  • Llevar a cabo actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas. Aunque suele contemplarse en las estipulaciones del contrato, está terminantemente prohibido que el arrendatario desarrolle en el inmueble arrendado esta suerte de actividades.
  • Tener animales en casa. Resulta muy frecuente que en los contratos de arrendamiento se prevea la prohibición de que el arrendatario tenga animales en el inmueble. De incumplirse tal obligación, naturalmente, podría resolverse el contrato.
  • Fallecer el arrendatario. En estos casos poner fin al contrato dependerá de la posibilidad de que alguna de las personas con capacidad para subrogarse (cónyuge, hijos, nietos, etc.) puedan o no hacerlo.

 

Motivos de resolución por incumplimiento del arrendador.-

  • Negarse a realizar reparaciones. Se trata de aquellas que permitan conservar las condiciones de habitabilidad para servir al uso que se hubiere convenido.
  • No facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda. Debe el arrendador perturbar el uso del arrendatario tanto de hecho como de derecho.
  • Transcurridos 6 meses de la firma del contrato. Esta posibilidad que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento cuando hubiese pasado dicho plazo desde la suscripción del contrato siempre que se comunique al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación.

 

José María Alonso Martín

Abogado

 

ALONSO & WEBER abogados logra que un juzgado de Vélez-Málaga obligue al banco a devolver a los prestatarios los gastos de constitución de la hipoteca, incluyendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

ALONSO & WEBER Gastos hipoteca

 

 

Un juzgado de Vélez-Málaga ha declarado la nulidad de la cláusula de gastos, cuya suma asciende a un total de 1.183,91 euros, y ha incluido de manera pionera el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

 

Hasta la fecha, muchos juzgados de instancia habían acogido la nulidad de los gastos de Registro de la Propiedad y  la de los gastos de notaría, gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. No sucedía no obstante lo mismo en el caso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe normalmente supone más del 70% de los gastos a abonar por el prestatario, de ahí la novedad e importancia de la sentencia lograda por ALONSO & WEBER abogados.

 

Todo ello se fundamenta en la resolución del Supremo mencionada, que confirma la nulidad de determinados gastos de formalización de préstamos hipotecarios, por considerarlos abusivos y beneficiar a los bancos en exclusiva, no concretando sin embargo las consecuencias jurídicas de tal declaración de nulidad.

 

En el caso de los gastos de Registro de la Propiedad y de notaría, ambos del ámbito exclusivamente civil, la sentencia establece que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC (LA LEY 58/2000) ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC (LA LEY 1/1889) y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC (LA LEY 58/2000) ).”

 

Pero es en la reclamación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, regulado por un reglamento tributario, que considera adquirente al solicitante del préstamo, donde radica lo novedoso de la sentencia.

 

Así, esta resolución judicial pionera y lograda por el bufete malagueño ALONSO & WEBER abogados abre, a través de un giro en la argumentación jurídica, la vía a la reclamación judicial del mencionado tributo. La interpretación de los letrados encargados de la dirección técnica y la del juzgado coinciden en cuanto a la obligatoriedad del abono del impuesto por parte de la entidad financiera.

 

Según dicta la resolución, “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.”

 

Finaliza la sentencia estableciendo:

“Sentado lo anterior, analizando el contenido de las cláusulas que contemplaban el pago de los gastos aludidos por los actores, se concluye que adolecen de vicio de nulidad por resultar abusivas la cláusula séptima puntos 2 y 4, en virtud de la cual los actores procedieron al pago de 1.183,91 euros”.

 

En opinión de los abogados del bufete se trata de una sentencia que marca claramente una nueva línea jurisprudencial en la reclamación de gastos de constitución de préstamos hipotecarios.

 

ALMA ROTA

ALONSO & WEBER VIOLENCIA

Es difícil atender el teléfono y recibir a los clientes al mismo tiempo.

Yo acababa de colgar cuando le abrí la puerta del despacho. Traía mala cara, me dijo que no había podido conciliar el sueño.

Soy abogada de víctimas de violencia de género. Conocía historias casi iguales. Pero cuando escuché su caso pensé que sería fácil demostrar que la denuncia de ella era falsa.

Aún no me explico por qué no perdí los estribos y lo mandé a paseo cuando me empezó a dar instrucciones. Pero me gustó su seguridad y lo claro que lo tenía todo. Era el prototipo de hombre que toda mujer querría tener a su lado.

Una vez ganado el caso, descubrí que no sólo me gustaba, sino que me había enamorado de él.

Nueve meses de dependencia y de relación enfermiza que tratábamos de curar con sexo. Hasta que una noche sobrepasó la barrera. Primero un insulto, luego un empujón, al final un puñetazo.

Ahora, desde la comisaría, con el ojo amoratado y el alma rota, escribo estas líneas para recordarme a mí misma que esta vez no habrá una segunda oportunidad.

¿QUÉ DICE EL ART. 155 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA?

El artículo 155 de la Constitución Española (CE) constituye un instrumento conocido por la doctrina como “ejecución forzosa” o “compulsión o coerción federal”. Presente en el artículo 37 de la Ley Fundamental de Bonn, y propia del derecho federal, fue también previsto en España en la Constitución de la Segunda República.

 

ALONSO & WEBER Spanish flag

El mecanismo planteado en el artículo 155 CE tiene carácter excepcional, no pudiendo aplicarse más que en determinados supuestos. El precepto establece textualmente que si una comunidad autónoma no cumple las obligaciones que la Constitución u otras leyes le impongan, o actúa de forma que atente gravemente contra el interés general de España, el Gobierno, previo requerimiento al presidente de la comunidad autónoma y, en caso de no ser atendido, con la aprobación por mayoría absoluta del Senado, podrá adoptar las medidas necesarias para obligarla a cumplir forzosamente dichas obligaciones o proteger el mencionado interés general.

Añade asimismo que el Gobierno de España podrá para ello dar instrucciones a todas las autoridades de las comunidades autónomas. La excepcionalidad de esta medida comporta, en definitiva, la existencia de un presupuesto de hecho concreto, pero cuya precisión puede llamarse a interpretaciones, y que no es otro que la actuación de la comunidad autónoma ha de atentar gravemente contra el “interés general de España”.

Con independencia de dicha interpretación y de la determinación de los supuestos en que el mecanismo previsto en el precepto estudiado podría ponerse en funcionamiento, resulta especialmente interesante estudiar la doble vertiente que el legislador constitucional plantea:

En primer lugar, es evidente que habría que entrar a discutir acerca del alcance de los incumplimientos constitucionales o legales o del grave atentado al interés general de España por parte de una comunidad autónoma. Pero también de las medidas coactivas a poner en práctica por el Gobierno central. En cualquier caso, es frecuente que las constituciones modernas doten al Ejecutivo de poderes bastantes para garantizar la viabilidad del Estado, consecuencia ineludible del principio constitucional de unidad, a cuya garantía está obligado todo Gobierno responsable.

En un segundo plano, y ante las siempre interesadas críticas a este tipo de medidas coercitivas, hay que recordar que éstas no son una anomalía de nuestra Constitución, pues la Ley Fundamental de Bonn y Constitución Italiana, por poner dos ejemplos cercanos en el ámbito europeo, ya las habían previsto. Por el contrario, dichos instrumentos son comunes en el derecho constitucional comparado. Las normas constitucionales referidas, entre otras, contemplan la posibilidad de suspensión o disolución de los órganos federales, en el supuesto de que a los mismos se les pudiese atribuir una grave lesión del orden constitucional o legal. Debe recordarse que en 2002, el Gobierno Británico, encabezado por el Primer Ministro Blair, y en aplicación del mandato constitucional equiparable a nuestro artículo 155, suspendió la Autonomía del Ulster para atemperar la crisis política imperante en pleno proceso de paz.

Cabe concluir sin embargo que no es el objeto de la medida prevista en el artículo 155 CE, pues, “la suspensión de la Autonomía”, sino arbitrar los posibles remedios proporcionados que puedan obligar al destinatario al cumplimiento forzoso de sus deberes, previa advertencia suficiente en tal sentido, que bien podrán consistir en que el Estado e incluso otras Comunidades Autónomas limítrofes asuman temporalmente determinadas competencias, o bien impedir temporalmente la actividad del órgano autonómico que haya vulnerado el ordenamiento constitucional.

José María Alonso Martín

Abogado

EL PIRATA QUE QUISO SER JUEZ

 

ALONSO & WEBER ISLA DE TORTUGA

 

Cuenta la leyenda que los piratas huidos de la justicia se refugiaron en la Isla de la Tortuga.

Allí no había cárceles, ni jueces, ni -por supuesto- abogados.

Cuando existía un pleito entre filibusteros, peleaban a cuchillo y el que sobrevivía tenía la razón.

Un día llegó a la isla un viejo pirata al que llamaban “La Ley”. Dos bucaneros peleaban por la cabaña que usaban para reparar sus excesos de alcohol y mujeres.

”La Ley” exigió un careo y les preguntó:
“Contesta rápido: ¿Duermes en tu cama?”
“No, me acuesto donde me guía cada borrachera.”
“Y tú, cuando yaces con mujeres, ¿lo haces en tu casa?”
“No, siempre en el lupanar.”
“Ninguno de los dos necesita pues la cabaña. Dejadla a quien dé buen uso de ella.”

Los dos afectados por tan salomónica decisión torcieron el gesto. El tumulto que contemplaba tan sumario juicio convocó parlamento cuyo veredicto fue unánime: “La Ley” no era imprescindible. Al amanecer, el viejo pirata era pasto de los tiburones.

¿SE PUEDEN DENUNCIAR LAS INJURIAS LEVES?

La reforma del Código Penal operada en 2015 despenalizó las injurias leves. De este modo, este tipo de injurias, muchas de las cuales eran proferidas en internet, a través de redes sociales, y que antes eran castigadas como falta, ya no son denunciables.

 

ALONSO & WEBER COMPUTER

El único supuesto en que el Código Penal sigue considerándolas tipificadas como delito es el supuesto en que las injurias se profirieran en alguno de los supuestos contemplados en el artículo 173.2. Ello se traduce en que el sujeto pasivo de este delito sea alguna de las siguientes personas:

  • Quien sea o haya sido su cónyuge o persona que esté o haya estado ligada a él por una análoga relación de afectividad aun sin convivencia.
  • Los descendientes, ascendientes o hermanos por naturaleza, adopción o afinidad, propios o del cónyuge o conviviente.
  • Menores o personas con discapacidad necesitadas de especial protección que con él convivan o que se hallen sujetos a la potestad, tutela, curatela, acogimiento o guarda de hecho del cónyuge o conviviente.
  • Persona amparada en cualquier otra relación por la que se encuentre integrada en el núcleo de su convivencia familiar.
  • Personas que por su especial vulnerabilidad se encuentran sometidas a custodia o guarda en centros públicos o privados.

En consecuencia, las ofensas producidas entre extraños fuera de los casos referidos tendrán carácter privado, razón por la cual deberán ser dilucidadas en la vía civil.

Particularmente ilustrativa resulta la Sentencia de 17 de septiembre de 2015 de la Audiencia Provincial de Toledo, que refiere:

” Las injurias leves y las vejaciones injustas, salvo cuando se cometen sobre alguna de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 173, quedan al margen del ámbito penal, por tratarse de ofensas de carácter privado cuya reparación puede exigirse en la vía jurisdiccional civil o mediante los  actos de conciliación”.

Lo cual se traduce en que, desde el punto de vista procedimental, quien haya sido objeto de este tipo de injurias se verá obligado a interponer una demanda de protección del derecho al honor, la intimidad y la propia imagen.

Evidentemente, en comparación con la situación anterior a la reforma de 2015, la actual supone más gastos para el justiciable, pues para incoar un procedimiento civil requerirá de la asistencia de un abogado y de la representación de un procurador. Pero además se puede entender que el ofendido deberá acreditar de manera fehaciente y exhaustiva que el demandado ha sido autor de las injurias.

Desde el punto de vista del autor de las injurias leves, supone una considerable ventaja, toda vez que todos los por desgracia frecuentes insultos proferidos en redes sociales pueden quedar impunes si quien los ha recibido no cuenta tanto con medios económicos como con un completo asesoramiento en una materia de tal complejidad y preparación.