¿QUÉ MOTIVOS TENGO PARA RESOLVER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

La firma de un contrato de arrendamiento supone asumir una serie de derechos y obligaciones para arrendador y arrendatario.

El incumplimiento de las últimas puede dar lugar a la resolución del contrato. A continuación exponemos las causas más comunes por las que puede ponerse fin a la relación contractual en el ámbito de los arrendamientos, distinguiendo los casos en los que puede resolver el arrendador de aquellos otros en los que puede desistir el arrendatario.

ALONSO & WEBER Causas resolución contrato

Motivos de resolución por incumplimiento del arrendatario.-

  • Dejar de pagar las rentas. Efectivamente, es el ejemplo paradigmático de resolución de contrato y, frecuentemente, causa del inicio del correspondiente procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de rentas. La duda que se plantea es el número de mensualidades que se deben dejar impagadas por el arrendatario para qu el arrendador comunique la resolución del contrato. En este sentido la Ley de Arrendamientos Urbanos deja margen de negociación a las partes, de modo que, si bien lo frecuente son dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en periodo anual, arrendador y arrendatario pueden pactar en otro sentido.
  • No pagar la fianza o su actualización. En este supuesto, paradójicamente, el legislador contempla el pago de la fianza como imperativo, de manera que el incumplimiento de esta obligación del arrendatario daría lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.
  • Subarrendar la vivienda. Cuando no esté previsto expresamente en el contrato de arrendamiento, podrá resolverse el contrato por tal circunstancia. Pero incluso en el caso en que dicho subarriendo se hubiese producido de forma diferente a la prevista en el contrato.
  • Dañar la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. Si el arrendatario hubiese causado daños en el inmueble el arrendador podrá dar por finalizado el contrato.
  • Realizar obras sin permiso del arrendador. Al igual que en el supuesto anterior, y siempre y cuando no hubiese mediado autorización, la realización de obras en el inmueble supondría motivo bastante para rescindir el contrato.
  • Llevar a cabo actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas. Aunque suele contemplarse en las estipulaciones del contrato, está terminantemente prohibido que el arrendatario desarrolle en el inmueble arrendado esta suerte de actividades.
  • Tener animales en casa. Resulta muy frecuente que en los contratos de arrendamiento se prevea la prohibición de que el arrendatario tenga animales en el inmueble. De incumplirse tal obligación, naturalmente, podría resolverse el contrato.
  • Fallecer el arrendatario. En estos casos poner fin al contrato dependerá de la posibilidad de que alguna de las personas con capacidad para subrogarse (cónyuge, hijos, nietos, etc.) puedan o no hacerlo.

 

Motivos de resolución por incumplimiento del arrendador.-

  • Negarse a realizar reparaciones. Se trata de aquellas que permitan conservar las condiciones de habitabilidad para servir al uso que se hubiere convenido.
  • No facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda. Debe el arrendador perturbar el uso del arrendatario tanto de hecho como de derecho.
  • Transcurridos 6 meses de la firma del contrato. Esta posibilidad que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento cuando hubiese pasado dicho plazo desde la suscripción del contrato siempre que se comunique al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación.

 

José María Alonso Martín

Abogado

 

ALONSO & WEBER abogados logra que un juzgado de Vélez-Málaga obligue al banco a devolver a los prestatarios los gastos de constitución de la hipoteca, incluyendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

ALONSO & WEBER Gastos hipoteca

 

 

Un juzgado de Vélez-Málaga ha declarado la nulidad de la cláusula de gastos, cuya suma asciende a un total de 1.183,91 euros, y ha incluido de manera pionera el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

 

Hasta la fecha, muchos juzgados de instancia habían acogido la nulidad de los gastos de Registro de la Propiedad y  la de los gastos de notaría, gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. No sucedía no obstante lo mismo en el caso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe normalmente supone más del 70% de los gastos a abonar por el prestatario, de ahí la novedad e importancia de la sentencia lograda por ALONSO & WEBER abogados.

 

Todo ello se fundamenta en la resolución del Supremo mencionada, que confirma la nulidad de determinados gastos de formalización de préstamos hipotecarios, por considerarlos abusivos y beneficiar a los bancos en exclusiva, no concretando sin embargo las consecuencias jurídicas de tal declaración de nulidad.

 

En el caso de los gastos de Registro de la Propiedad y de notaría, ambos del ámbito exclusivamente civil, la sentencia establece que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC (LA LEY 58/2000) ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC (LA LEY 1/1889) y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC (LA LEY 58/2000) ).”

 

Pero es en la reclamación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, regulado por un reglamento tributario, que considera adquirente al solicitante del préstamo, donde radica lo novedoso de la sentencia.

 

Así, esta resolución judicial pionera y lograda por el bufete malagueño ALONSO & WEBER abogados abre, a través de un giro en la argumentación jurídica, la vía a la reclamación judicial del mencionado tributo. La interpretación de los letrados encargados de la dirección técnica y la del juzgado coinciden en cuanto a la obligatoriedad del abono del impuesto por parte de la entidad financiera.

 

Según dicta la resolución, “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.”

 

Finaliza la sentencia estableciendo:

“Sentado lo anterior, analizando el contenido de las cláusulas que contemplaban el pago de los gastos aludidos por los actores, se concluye que adolecen de vicio de nulidad por resultar abusivas la cláusula séptima puntos 2 y 4, en virtud de la cual los actores procedieron al pago de 1.183,91 euros”.

 

En opinión de los abogados del bufete se trata de una sentencia que marca claramente una nueva línea jurisprudencial en la reclamación de gastos de constitución de préstamos hipotecarios.

 

ALMA ROTA

ALONSO & WEBER VIOLENCIA

Es difícil atender el teléfono y recibir a los clientes al mismo tiempo.

Yo acababa de colgar cuando le abrí la puerta del despacho. Traía mala cara, me dijo que no había podido conciliar el sueño.

Soy abogada de víctimas de violencia de género. Conocía historias casi iguales. Pero cuando escuché su caso pensé que sería fácil demostrar que la denuncia de ella era falsa.

Aún no me explico por qué no perdí los estribos y lo mandé a paseo cuando me empezó a dar instrucciones. Pero me gustó su seguridad y lo claro que lo tenía todo. Era el prototipo de hombre que toda mujer querría tener a su lado.

Una vez ganado el caso, descubrí que no sólo me gustaba, sino que me había enamorado de él.

Nueve meses de dependencia y de relación enfermiza que tratábamos de curar con sexo. Hasta que una noche sobrepasó la barrera. Primero un insulto, luego un empujón, al final un puñetazo.

Ahora, desde la comisaría, con el ojo amoratado y el alma rota, escribo estas líneas para recordarme a mí misma que esta vez no habrá una segunda oportunidad.

¿QUÉ DICE EL ART. 155 DE LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA?

El artículo 155 de la Constitución Española (CE) constituye un instrumento conocido por la doctrina como “ejecución forzosa” o “compulsión o coerción federal”. Presente en el artículo 37 de la Ley Fundamental de Bonn, y propia del derecho federal, fue también previsto en España en la Constitución de la Segunda República.

 

ALONSO & WEBER Spanish flag

El mecanismo planteado en el artículo 155 CE tiene carácter excepcional, no pudiendo aplicarse más que en determinados supuestos. El precepto establece textualmente que si una comunidad autónoma no cumple las obligaciones que la Constitución u otras leyes le impongan, o actúa de forma que atente gravemente contra el interés general de España, el Gobierno, previo requerimiento al presidente de la comunidad autónoma y, en caso de no ser atendido, con la aprobación por mayoría absoluta del Senado, podrá adoptar las medidas necesarias para obligarla a cumplir forzosamente dichas obligaciones o proteger el mencionado interés general.

Añade asimismo que el Gobierno de España podrá para ello dar instrucciones a todas las autoridades de las comunidades autónomas. La excepcionalidad de esta medida comporta, en definitiva, la existencia de un presupuesto de hecho concreto, pero cuya precisión puede llamarse a interpretaciones, y que no es otro que la actuación de la comunidad autónoma ha de atentar gravemente contra el “interés general de España”.

Con independencia de dicha interpretación y de la determinación de los supuestos en que el mecanismo previsto en el precepto estudiado podría ponerse en funcionamiento, resulta especialmente interesante estudiar la doble vertiente que el legislador constitucional plantea:

En primer lugar, es evidente que habría que entrar a discutir acerca del alcance de los incumplimientos constitucionales o legales o del grave atentado al interés general de España por parte de una comunidad autónoma. Pero también de las medidas coactivas a poner en práctica por el Gobierno central. En cualquier caso, es frecuente que las constituciones modernas doten al Ejecutivo de poderes bastantes para garantizar la viabilidad del Estado, consecuencia ineludible del principio constitucional de unidad, a cuya garantía está obligado todo Gobierno responsable.

En un segundo plano, y ante las siempre interesadas críticas a este tipo de medidas coercitivas, hay que recordar que éstas no son una anomalía de nuestra Constitución, pues la Ley Fundamental de Bonn y Constitución Italiana, por poner dos ejemplos cercanos en el ámbito europeo, ya las habían previsto. Por el contrario, dichos instrumentos son comunes en el derecho constitucional comparado. Las normas constitucionales referidas, entre otras, contemplan la posibilidad de suspensión o disolución de los órganos federales, en el supuesto de que a los mismos se les pudiese atribuir una grave lesión del orden constitucional o legal. Debe recordarse que en 2002, el Gobierno Británico, encabezado por el Primer Ministro Blair, y en aplicación del mandato constitucional equiparable a nuestro artículo 155, suspendió la Autonomía del Ulster para atemperar la crisis política imperante en pleno proceso de paz.

Cabe concluir sin embargo que no es el objeto de la medida prevista en el artículo 155 CE, pues, “la suspensión de la Autonomía”, sino arbitrar los posibles remedios proporcionados que puedan obligar al destinatario al cumplimiento forzoso de sus deberes, previa advertencia suficiente en tal sentido, que bien podrán consistir en que el Estado e incluso otras Comunidades Autónomas limítrofes asuman temporalmente determinadas competencias, o bien impedir temporalmente la actividad del órgano autonómico que haya vulnerado el ordenamiento constitucional.

José María Alonso Martín

Abogado