El nuevo Decreto Ley de legalización de viviendas en Andalucía

ALONSO & WEBER legalizacion viviendas

El Decreto Ley de Medidas Urgentes para la Adecuación Ambiental y Territorial de las Edificaciones Irregulares, aprobado hace escasos días por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía, pretende resolver la situación de las viviendas ilegales que, según cálculos realizados por la administración autonómica, podría afectar a casi 330.000 familias.

El problema que se generó en la primera mitad de la década de los 2000 y que provocó que proliferaran las construcciones edificadas fuera de la legalidad urbanística, ha llevado al Ejecutivo Andaluz a tratar de regularizar –que no legalizar- la mayor parte de los inmuebles afectados. Ello posibilitará que los mismos cuenten con el acceso a infraestructuras básicas, tales como electricidad y agua, y tengan garantizadas unas condiciones mínimas de salubridad y seguridad.

El desarrollo de la norma recientemente aprobada exigirá la colaboración de las corporaciones locales y se iniciará en todo caso a instancias de los propietarios afectados y en ningún caso de oficio.

Las Leyes 6/2016 y 2/2018 quedan derogadas expresamente tras la entrada en vigor del nuevo Decreto Ley. Éste mismo Decreto, que tiene carácter de urgente, mantendrá su vigencia en tanto no se apruebe la nueva Ley del Suelo, en la que se encontrará contenido todo su articulado.

 

¿En qué consiste la regularización de viviendas ilegales?

El ejecutivo ha insistido en el hecho de que no  pretende darse una “amnistía” a los propietarios de las viviendas ilegales, pues que se dará prioridad a la inspección, sin perjuicio de que se sigan sancionando los casos más graves.

La instrucción urbanística aprobada en mayo de este año amplía la declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO). Esta figura, lejos de suponer una legalización, constituye el reconocimiento expreso de una situación de irregularidad ante la que, una vez ha prescrito el delito, no cabe adoptar medidas alguna de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Hasta la fecha, la Junta de Andalucía se ha negado a declarar AFO las edificaciones aisladas en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable y a las edificaciones situadas dentro de asentamientos y diseminados.

El Decreto Ley permite el acceso al AFO a cualquier edificación irregular, con la excepción de aquellas viviendas que se encuentren en plazo para restablecer la legalidad o en cuyos procedimientos se haya ya dictado sentencia firme. En ningún caso se podrán acoger a regularización aquellas viviendas que se encuentren construidas en suelo de especial protección.

Antes de la entrada en vigor del Decreto Ley era preciso esperar nueve años de media para la aprobación de un PGOU, más otros 20 meses que requería el plan especial. A partir de ahora, con la colaboración de los ayuntamientos, el plazo podrá reducirse a 12 meses. Y es que, con esta norma, todo municipio podrá plantear inmediatamente un plan especial para una agrupación de viviendas concreta, con independencia de que tenga aprobado o no su plan general.

Por último, el tercer pilar en el que se sustenta este decreto ley está en la incorporación de las agrupaciones de viviendas irregulares de carácter urbano a los planes generales.

Las corporaciones locales habrán de contemplar en sus planeamientos unos servicios mínimos, tales como equipamientos públicos o zonas verdes. Ello permitirá, en definitiva, agrupar viviendas irregulares con el carácter de urbanas, dentro de los planes generales.

 

¿Qué es el AFO?

La obtención del “reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación” se equipara a un certificado emitido por el ayuntamiento en el que se encuentre la construcción ilegal, que haga constar su situación urbanística y permita inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, así como el acceso a suministros básicos, tales como agua, luz y gas.

Para la obtención de un AFO será preciso:

  • Acudir a un profesional del derecho urbanístico que verifique que la vivienda reúne los requisitos y compruebe si existe algún procedimiento abierto y, en su caso, ha podido ya prescribir el plazo de demolición.
  • Recopilar una serie de documentación técnica y jurídica, entre la que se encuentra:
    • Título de propiedad.
    • Nota Simple del Registro de la Propiedad.
    • Certificado descriptivo y gráfico del Catastro.
    • NIE, DNI o CIF del titular.
    • Recibos de suministros contratados, en su caso.
    • Certificado emitido por técnico con identificación y descripción del inmueble, situación urbanística, etc.).
    • Justificante del abono de la tasa municipal.

Una vez presentada la documentación y tramitada la solicitud, el ayuntamiento deberá resolver en los plazos previstos por la Ley de Procedimiento Administrativo, emitiendo el denominado certificado de Asimilado Fuera de Ordenación.

José María Alonso Martín – Abogado

¿QUÉ PASOS SEGUIR PARA DIVIDIR UNA VIVIENDA?

SEGREGACION Y DIVISION ALONSO & WEBER

 

La rentabilidad obtenida tras dividir una vivienda hace que ésta sea una de las tendencias más recurrentes de los propietarios de inmuebles.

Muchas son las ventajas que presenta la segregación de inmuebles urbanos. Una de ellas es, evidentemente, monetaria. Resulta mucho más costoso mantener un piso de grandes dimensiones y, además, el precio de venta y alquiler lo hace más asequible y permite que pueda entrar más fácilmente en el mercado inmobiliario. Pero es que, además, en caso de herencia o donación, los nuevos cotitulares tienen la forma de dividir su parte y no estar siempre condicionados a las limitaciones del pro indiviso. Se confirma finalmente que la división y rehabilitación de pisos antiguos aumenta enormemente el valor del inmueble y agiliza el proceso de venta o alquiler.

 

¿Qué debemos tener en cuenta? 

Lo primero que debemos tomar en consideración es si hablamos de un piso en una comunidad de propietarios o de una casa independiente.

En el caso de tratarse de una casa, puede llevarse a cabo la denominada división horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente. En otros casos será más conveniente la división vertical, también  denominada división horizontal tumbada, resultando de la misma dos casas pareadas.

La división de un piso, por su parte, puede realizarse dividiendo el espacio en dos viviendas iguales o bien por segregación de una parte de la finca.

Con independencia de la licencia de obra que habrá que pedir para el desarrollo de la división, a la finalización de la misma, será siempre necesario pedir licencia de primera ocupación, de cara a los suministros de electricidad, agua y gas de los nuevos inmuebles independientes.

En todo caso, para la obtención de la citada licencia, deberán reunirse, entre otros, los siguientes requisitos:

  • Las nuevas viviendas resultantes deberán contar con una superficie mínima.
  • El tabique de separación entre las dos viviendas debe cumplir con lo previsto en el Código Técnico de la Edificación en relación con aislamiento térmico, acústico y protección contra incendios, por lo que sus dimensiones dependerán de la solución técnica elegida.
  • Los nuevos inmuebles deben tener acceso independiente.

 

¿Qué profesionales participan?

Además de los servicios de un arquitecto que estudiará la viabilidad técnica y elaborará el proyecto, deberemos acudir a un abogado urbanista que supervise la legalidad del proyecto, calcule los nuevos porcentajes de participación en elementos comunes y redacte la escritura de segregación o división. Ésta última deberá ser otorgada ante un notario y finalmente inscrita y calificada por el registrador de la propiedad.

 

¿Qué trámites seguir?

Autorización administrativa. La Ley del Suelo así como la normativa urbanística autonómica y municipal deberá ser revisada exhaustivamente por un experto en la materia, para evitar sorpresas desagradables. Igualmente, para el caso de pisos, será preciso estudiar los estatutos de la comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen que se tramite una autorización administrativa, concedida por el área de urbanismo del correspondiente del ayuntamiento y, en algunos casos, de la comunidad autónoma donde se encuentre situado el inmueble.

Aprobación de la comunidad de propietarios. Cuando la vivienda esté en un edificio será imprescindible contar con el permiso de la comunidad para realizar la división´. La Ley de Propiedad Horizontal exige para la aprobación de la división, del acuerdo de los 3/5 de los comuneros, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación. Algunos estatutos contemplan ya esta posibilidad de segregar o dividir, en cuyo caso no será necesaria la aprobación de la junta de propietarios.

Redistribución de cuotas de participación.  La cuota de participación sobre los elementos comunes deberá ser recalculada como consecuencia de la nueva estructura resultante de la división. Esta cuota, que se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, llevará a la modificación de la participación de todos los comuneros.

Proyecto de obra. Un arquitecto deberá realizar un proyecto de obra contemplando la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Para el inicio de las obras deberá tramitarse la licencia de obra ante el ayuntamiento previo pago de la correspondiente tasa. Como ya hemos indicado, la conexión a los suministros no podrá realizarse sin la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación, también denominada cédula de habitabilidad, y que es igualmente concedida por el ayuntamiento.

Otorgamiento de escritura ante notario. El artículo 50 del Reglamento Hipotecario así como el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exigen que la división de un inmueble se realice en documento público, por lo que habrá que acudir a un notario que realizará el otorgamiento de la correspondiente escritura.

Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La segregación está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el cual deberá ser abonado antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad. En Andalucía, el tipo impositivo del impuesto es del 1,5% del valor del inmueble.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. Para que los nuevos inmuebles resultantes de la división tengan existencia registral y sus titulares cuenten con la protección que el registro de los mismos le ofrece, deberá realizarse la correspondiente inscripción.

Debe tenerse en cuenta que sin la escritura pública y la subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario estará desprotegido. Además, si para la adquisición del nuevo inmueble es precisa financiación, será la propia entidad bancaria quien exija que la vivienda esté inscrita.

Cristina Pedraza Sánchez – Ingeniera

José María Alonso Martín – Abogado

 

 

 

 

 

 

¿Cómo descalificar una VPO?

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Una de las consecuencias del resurgir del mercado inmobiliario es que muchos de los propietarios de viviendas de protección oficial se planteen la posibilidad de descalificarlas, lo que posibilitará que puedan ser vendidas o alquiladas libremente sin las limitaciones establecidas por la norma que las regula. Pero, contra lo que suele pensarse, no todas las VPO pueden ser descalificadas. De ahí la importancia de que propietarios cuenten con un correcto asesoramiento legal que les permita conocer en profundidad los pasos previos y requisitos para conseguir su objetivo.

Dos son los procedimientos mediante los cuales puede descalificarse una VPO. El primero es la descalificación automática que se produce cuando termina el régimen de protección. Dicho régimen va a variar en función de la comunidad autónoma, con una duración de 10 años mínimo y de 30 años de protección máxima.

 

¿Qué es una VPO?

Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es una  vivienda, que ha sido subvencionada por alguna de las Administraciones, sea local, autonómica o estatal. El acceso a su titularidad queda restringido a aquellas personas con escasos recursos económicos.

 

¿Cuáles son sus requisitos?

La VPO debe destinarse exclusivamente a vivienda habitual. Ello lleva a que, como regla general, quede terminantemente prohibida su alquiler y su venta. No obstante,  existen casos en que se permite que vivienda calificada pueda venderse, si bien su precio estará limitado y dicha venta se encontrará sujeta a los derechos de tanteo y retracto.

La VPO puede ser heredada, si bien los herederos deben respetar las condiciones primitivas de la vivienda y sujetarse a la norma que la regula.

Para la venta de una VPO resulta obligatorio recabar autorización a la administración correspondiente y además el comprador deberá cumplir los requisitos establecidos para acceso a VPO, además de acreditar que va a destinarla a su vivienda habitual.

 

¿Cómo descalificar una VPO?

Las viviendas protegidas son promovidas por promoción pública, privada o por autopromoción.

El procedimiento de descalificación de viviendas VPO en se encuentra regulado por el Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto, donde se aprueba el Reglamento de vivienda protegida en Andalucía,  desarrollado  por la Ley 13/2005 de 11 de noviembre, de medidas de materia de vivienda protegida y de suelo.

Las  viviendas  VPO con anterioridad a 9 de agosto del 2006 podrán descalificarse siempre que cumplan los siguientes requisitos:

  • Haber pasado 10 años desde la calificación o en su caso el plazo fijado en su programa de acogida.
  • Haber sido vivienda habitual durante al menos 5 años anteriores a la solicitud de descalificación.
  • Permitir la calificación urbanística del suelo donde esté ubicada la vivienda su descalificación.
  • No causar perjuiciosa terceros porla descalificación.

 

¿Qué documentación debe aportarse?

  • Solicitud de descalificación.
  • DNI o NIE del titular.
  • Escritura de compraventa o de adjudicación de herencia, junto con Nota Simple emitida por el Registro de la Propiedad.
  • Certificado descriptivo y gráfico del Catastro.
  • Certificado de empadronamiento históricodonde se manifieste que ha residido de forma habitual y permanente durante al menos 10 años anteriores a la fecha de la solicitud de descalificación.
  • Declaración en la que la descalificación no ocasionara perjuicios a terceros.
  • Certificación de la Administración donde se manifieste que la procedencia del suelo no impide su descalificación ni causa perjuicios a terceros.
  • Certificado expedido por gestión tributaria del ayuntamiento de encontrarse al día en el pago del IBI.
  • Consulta a la Entidad Bancaria donde quede manifestado la cualificación del préstamo.

 

 

¿Cuánto tarda la resolución de descalificación?

La Administración dispone de un plazo máximo de 3 meses para resolver sobre la solicitud de descalificación.

Evidentemente, la descalificación lleva consigo la devolución de todas las ayudas directas/indirectas que haya tenido la vivienda objeto de la descalificación, incrementadas en el valor del dinero, así como a la liquidación de beneficios fiscales que habrá que liquidar en un plazo máximo de 3 meses.

 

¿Para qué se descalifica una VPO?

Durante los últimos años, y según datos estadísticos, la razón más frecuente que lleva a los propietarios de VPO a solicitar su descalificación es su puesta a la venta para adquirir otra nueva, seguida de otros motivos como el cambio de residencia a otra localidad y la intención de convertirla en alojamiento turístico.

 

José María Alonso Martín
Abogado

 

 

 

¿Cómo reclamar una indemnización tras una catástrofe natural?

ALONSO & WEBER Desastre natural

 

La situación que se plantea después de un desastre natural y los daños y desperfectos causados llevan a los damnificados a usar una doble vía, dependiendo de que cuenten con una póliza de seguro que cubra este tipo de desastres, una que no lo cubra o bien no hayan contratado ningún tipo de seguro ante esta eventualidad.

En el primer caso, la reclamación se planteará ante la compañía con la que hayamos contratado. El parte del siniestro deberá hacerse dentro de las primeras  horas y, aunque es conveniente que acreditemos documentalmente los desperfectos, los cuales serán objeto de valoración por parte de un perito.

Puede darse también la circunstancia de que contemos con seguro, pero que éste carezca de cobertura para desastres naturales, En dicho caso, los perjudicados pueden recurrir al Consorcio de Compensación de Seguros (CCS). Se trata de un organismo que depende del Ministerio de Economía pero cuyo presupuesto proviene de los recargos que las compañías aseguradoras cobran en sus pólizas con la finalidad de responder, precisamente, ante las indemnizaciones provocadas por catástrofes naturales. En cualquier caso, debemos tener en cuenta que para beneficiarse de ellas es imprescindible estar previamente asegurado con alguna compañía de seguros. La reclamación de los daños la puede hacer indistintamente el propio afectado, su abogado, su compañía aseguradora o su corredor de seguros.

El Consorcio de Compensación de Seguros, al igual que en el primer supuesto, enviará a un perito para realizar la correspondiente valoración de los daños producidos.

Resulta siempre conveniente, además de hacer fotografías, conservar los restos de los bienes dañados así como disponer de los presupuestos o facturas de reparación, en su caso.

En estos casos es el Consorcio de Compensación de Seguros quien realizará el pago de las indemnizaciones directamente a los beneficiarios del seguro mediante una transferencia bancaria en la cuenta bancaria que haya proporcionado.

El último de los escenarios es que los afectados no dispongan de ningún tipo de seguro. De darse esta circunstancia, la única forma de ver reparados los daños causados por el desastre natural es la percepción de subvenciones y ayudas públicas como consecuencia de la declaración de zona catastrófica por parte del Gobierno. Dicha declaración lleva también aparejada la concesión de moratorias en créditos y préstamos extraordinarios concedidos en condiciones más ventajosas que condiciones normales.

Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, mediante la creación de oficinas de atención a los afectados, suelen también ofrecer medios materiales y económicos.

La declaración de zona catastrófica se halla regulada en un Decreto-Ley de marzo de 1981 y determina los criterios que deben tenerse en cuenta, tales como la gravedad de la catástrofe,, la cantidad de daños, la valoración económica, la población que se ha visto afectada así como las consecuencias sociales producidas por la catástrofe.

José María Alonso Martín
Abogado

¿Qué es el IRPH?

 

IRPH ALONSO & WEBER

Las conclusiones del abogado general del TJUE en relación con el IRPF no serán vinculantes. Para conocer el fallo definitivo de la sentencia, que vinculará a todos los estados miembros de la UE, será preciso esperar al próximo mes de diciembre.

¿En qué consiste el IRPH?

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un indicador de referencia alternativo al EURIBOR, y utilizado para la actualización del tipo de interés de las hipotecas a tipo variable.

Es decir, el IRPH es un tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos y Se calculaba con la media simple de todos los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por los bancos y las cajas de ahorros, por lo que su virtualidad consistía en tratarse de un tipo de interés medio de los préstamos concedidos, que se ofrecía cuando la tendencia del EURIBOR era alzista.

El IRPH pasó a ser uno de los índices durante los años 2007 y 2008, coincidiendo justamente con los primeros meses del estallido de la burbuja del ladrillo en España. Viene a calcularse que más de un 13% de las hipotecas concedidas en los periodos indicados, fueron vinculadas al IRPH en lugar de al EURIBOR.

¿Cómo podemos reclamar?

Si el tipo de interés de nuestra hipoteca se calcula por este índice, el proceso de reclamación debe iniciarse mediante un escrito remitido a la entidad financiera y solicitando formalmente la eliminación de este índice de referencia por entenderse abusivo.

Siendo como es lo más normal que la entidad no responda a nuestro escrito o bien responda en el sentido de desestimar la reclamación, será preciso acudir a la vía judicial, mediante la presentación de una demanda de juicio declarativo, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula del préstamo hipotecario que estableció el IRPH como índice de referencia y, en consecuencia, la devolución de las cantidades percibidas indebidamente por la entidad bancaria. En cualquier caso, resulta imprescindible acudir a abogados especializados en la materia, para garantizar la admisión a trámite de la demanda y su estimación.

Pese a que en la actualidad la jurisprudencia no es aún pacífica en cuanto a la declaración de nulidad de la cláusula del IRPH, es cierto que en la mayoría de los casos los juzgados de instancia están declarando la abusividad de este índice de referencia, si bien habrá que esperar aún a la sentencia del TJUE para resolver cuestiones tales como el derecho de los consumidores a percibir las cantidades cobradas de más por el banco y el carácter retroactivo de la sentencia.

José María Alonso Martín
Abogado