¿QUIÉN DEBE DEVOLVER LAS ARRAS, EL VENDEDOR O LA INMOBILIARIA?

Una reciente Sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga desentraña una de las más agrias polémicas que han venido planteando los abogados expertos en derecho inmobiliario.

La citada resolución resuelve el recurso de apelación interpuesto por el departamento de derecho inmobiliario de ALONSO & WEBER abogados a la sentencia dictada por el Juzgado de instancia que desestimó inicialmente sus pretensiones de declarar resuelto un contrato de reserva suscrito a través de una agencia inmobiliaria, absolviendo a los vendedores de devolver 6.000 euros correspondientes al duplo de la cantidad entregada para reserva de compraventa de un inmueble.


Frente a dicha sentencia, el equipo de expertos en materia inmobiliaria de ALONSO & WEBER abogados solicitó nuevo examen de las actuaciones al entender que dicha resolución equivocaba el fallo al no haber fundamentado suficientemente el mismo.

Basaba la sentencia de instancia la razón de la desestimación de la demanda en la falta de identidad entre las dos sociedades que firmaron el contrato de reserva con los compradores y el compromiso de venta con los vendedores, respectivamente.

No obstante, dado que la denominación social es prácticamente idéntica y es el mismo administrador de ambas quien firma los dos documentos con la parte compradora y con la parte vendedora, llega a la Audiencia Provincial a la conclusión de que las dos empresas guardan una estrecha relación entre sí. Existe, en consecuencia, legitimación pasiva de los vendedores y son ellos y no la inmobiliaria quienes deben devolver la señal a los compradores.

La cuestión a continuación determinar por el juzgador es si la cantidad a devolver debe ser el duplo o debe ser sólo lo entregado. Pues bien, en el caso previsto de no obtención de la financiación por parte de los compradores, la devolución pactada en el contrato de reserva no era del duplo, sino exclusivamente de la cantidad entregada. Sin embargo, dado que el incumplimiento de los vendedores no se debe sino a un cambio unilateral en las condiciones (la fijación de un precio superior al inicialmente pactado con la inmobiliaria), la sentencia dispone que:

El artículo 1.454 del Código Civil establece que “si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” siendo jurisprudencia reiterada la que señala que para atribuir la condición de penitenciales a las cantidades abonadas como arras, es del todo preciso que la voluntad de los contratantes resulte clara y esté rotundamente expresada en el convenio, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados, conformando pacto arral al afecto. Y en un análisis de estas causas, y concretamente la fijada en el punto c), de pérdida por el comprador del importe entregado como reserva en concepto de indemnización de daños y perjuicios por no otorgamiento de escritura pública por causas no imputables al vendedor, los contratantes han dado a la reserva el carácter de arras penitenciales, de tal forma que tiene aplicación el art. citado 1.454 CC y, dado que la causa de que no se haya llevado a cabo la compraventa ha sido por resolución unilateral del vendedor, éste deberá devolver el duplo de la reserva.

El fallo de la sentencia de la Audiencia Provincial condena a los demandados a satisfacer a los actores la cantidad de 6.000 euros, más los intereses legales correspondientes devengados desde la fecha de interposición de la demanda.

La sentencia, en definitiva, ha dado por correcta, de inicio a fin, la argumentación jurídica realizada en el escrito de recurso por el equipo de ALONSO & WEBER abogados.

José María Alonso Martín

Abogado

¿CÓMO SE PUEDE PARALIZAR UNA OBRA NUEVA?

 

ALONSO & WEBER Paralización de obra nueva

 

La posibilidad de causar un daño o un perjuicio en la propiedad, posesión o cualquier derecho real justifica la necesidad de implementar un procedimiento, previsto en el art. 250.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Antiguamente denominado interdicto de obra nueva, el juicio verbal sumario de suspensión de obra nueva tiene como finalidad la paralización de una obra que se esté llevando a cabo por quien resulta demandado.

La competencia territorial es exclusiva del Tribunal del lugar donde se halle situada la cosa, no siendo posible formular reconvención.

El Tribunal, antes incluso de la citación para la vista, habrá de dirigir inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, quien podrá ofrecer caución para continuarla.

La regulación procesal, como ya hemos expuesto, es el art. 250.1.5º LEC, siguiendo el cauce procedimental del juicio verbal.

Al tratarse de un procedimiento de carácter sumario, la sentencia dictada no tendrá efectos cosa juzgada y no cabrá examinar otras cuestiones distintas a la de la suspensión de la obra.

Son requisitos para ejercitar esta acción lo siguientes:

  1. Debe tratarse de una obra nueva. Ello significa que debe producirse una alteración de la situación de hecho existente antes de su realización.
  2. Debe lesionar o perjudicar la propiedad, posesión o un derecho real del actor. En este caso, basta con acreditar la titularidad que legitima activamente al demandante.
  3. Debe tratarse de una obra no terminada en el momento de la presentación de la demanda. La falta de terminación no se refiere a un aspecto técnico sino a un significado eminentemente jurídico, es decir, se considerará una obra terminada aquella que, a pesar a que pueda no estar finalizada materialmente, sea susceptible de causar el efecto lesivo a la parte demandante. Carecería de sentido, por ejemplo, la paralización de unas obras en un cierto grado de construcción, cuando los daños efectivos ya se hayan producido y que no se agravarán por proceder a su terminación en un sentido arquitectónico.
  4. Debe tratarse de una obra de una cierta entidad. Se descartan, en consecuencia, pequeños trabajos constructivos que, precisamente por su escasa entidad, no podrían llevar consigo daños o perjuicios al demandante.
  5. Debe haber relación de causalidad entre la realización de la obra y el daño causado. No cabe solicitar la paralización de unas obras que no sean susceptibles de producir un daño determinado, siendo necesario acreditar dicha relación causal.

La jurisprudencia reciente es pacífica en el sentido de señalar que no es preciso que el demandante sea titular registral o catastral. Será bastante con que acredite la titularidad del derecho afectado por la obra que se pretende paralizar.

El periodo de tiempo durante el cual puede ejercitarse la acción es todo aquel necesario para la terminación de la construcción. No se aplica en este caso el periodo de un año que establece en los supuestos de demandas que pretendan retener o recobrar la posesión.

Cabe reseñar que cuando la pretensión se centra en la vulneración de la normativa urbanística, no será éste el cauce procedimental, debiendo sustanciarse en vía administrativa.

 

José María Alonso Martín

Abogado