¿QUÉ ES UNA SERVIDUMBRE DE PASO?

La servidumbre de paso es definida como un derecho real sin posesión sobre la propiedad de otra persona. Se trata de un derecho real que permite al titular de una servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni posesión. Es precisamente ese elemento de ausencia de la posesión lo que caracteriza a este derecho real.

El propietario puede impedir que cualquier tercero, menos el titular de servidumbre de paso, ingresen a la propiedad.

La finca afectada por la servidumbre de paso es denominada “predio sirviente”, mientras que aquella que se beneficia de la servidumbre recibe el nombre de  “predio dominante”.

La denominada servidumbre de paso “accesoria” es aquella que beneficia a una porción de terreno en particular. Si la servidumbre de paso va a beneficiar a un individuo en particular, la servidumbre es denominada “servidumbre de paso personal”.

Las servidumbres de paso pueden ser afirmativas o negativas. Las primeras autorizan a otro u otros a usar la propiedad de un tercero. En las segundas se reserva el propietario el uso de algún elemento enclavado dentro de la propiedad.

La mayor parte de las servidumbres se constituyen a través de una escritura o bien mediante un testamento. Las formalidades son básicamente las mismas que para transferir o crear otros derechos. En circunstancias excepcionales, cuando existe un litigio, podrá constituirse una servidumbre de paso en virtud de una sentencia judicial.

Tras la constatación de la existencia de una servidumbre de paso, son numerosas las preguntas que surgen a quienes pueden verse afectados. Aunque las respuestas son diferentes en cada caso concreto, estas son algunos de los casos más frecuentes.

¿Hay alguna limitación a una servidumbre de paso?

Como regla general, el titular de servidumbre de paso tiene derecho a hacer “lo razonablemente necesario o conveniente para poder gozar de los propósitos por los cuales se creó la servidumbre” con la única limitación de no suponer una carga irracional en el predio sirviente. 

El dueño del predio sirviente por su parte puede hacer cualquier uso del terreno que no suponga interferir indebidamente con el uso del titular de la servidumbre de paso.

¿Puede el dueño del predio sirviente pedir una indemnización?

Únicamente con carácter previo a constituirse la servidumbre, el propietario del predio que debe permitir el paso podrá solicitar una indemnización, que consistirá en el valor del terreno que se ocupa, si la servidumbre de paso es de uso continuado, o de la cuantificación del perjuicio que se cause, cuando se limita al propietario usar normalmente la finca. Este último supuesto es el de la actividad agrícola o ganadera, donde el propietario del predio sirviente se ve directamente perjudicado por no poder disfrutar plena y pacíficamente de la propiedad.

¿Puede una servidumbre tener “portabilidad”?

La denominada portabilidad de una servidumbre depende de su naturaleza. Esto es, si se trata de una servidumbre accesoria o personal. Una servidumbre de paso accesoria suele transferirse con la propiedad dominante aunque no se mencione en el documento de transferencia. Sin embargo, es frecuente que en el documento traslativo de dominio del predio dominante se exprese con claridad  que la servidumbre de paso no se transferirá con la tierra.

Aunque en la mayor parte de los casos las servidumbres personales se consideran derechos afectos e inseparables del propietario original y no suelen ser transferibles, es cada vez más frecuente que se permita la transferencia de determinadas servidumbres para usos comerciales, tales como telefonía, instalación de fontanería o riego e incluso transporte.

¿Hay alguna anchura máxima que deba tener la servidumbre de paso?

La anchura dependerá esencialmente de las necesidades del predio dominante. En algunos casos, aunque la anchura venga especificada en el título de su constitución, si está destinada al paso de maquinaria o transporte, podría incluso tener que adaptarse a la anchura de la nueva maquinaria que deba pasar por la finca.

¿Cuánto dura una servidumbre de paso?

En principio lo único que puede poner fin a una servidumbre de paso es el cambio en las características de predio sirviente y dominante. Así, si el predio sirviente es agregado a la finca dominante, puede ser otorgado un título público por el que el propietario pida que se extinga la servidumbre. El resumen es que, mientras exista un propietario en el predio dominante, la servidumbre se encuentra activa y plenamente vigente.

¿Puede consolidarse una servidumbre de paso por el transcurso del tiempo? 

Aunque el paso pueda ser tolerado por una finca, en ningún caso equivaldrá a constituir una servidumbre. Cosa distinta es que el titular del predio sirviente haya realizado actos como realizar obras en su finca respetando el paso, haya mantenido el lugar por el que el paso transcurre, etc. lo que podría interpretarse como una autorización tácita  que podría convertirse en un  título constitutivo de una servidumbre de paso.

En cualquier caso, todas las dudas que se planteen en relación con las servidumbres de paso, deben ser resueltas por abogados especializados, para evitar de esta forma desagradables sorpresas.

José María Alonso Martín

Abogado

LA EMPRESA ESPAÑOLA ANTE EL COVID-19

La nueva situación planteada por la pandemia del Covid-19 ha afectado de manera especial al tejido empresarial en nuestro país. Y es que un 99,8% de las empresas en España son PYMES, creando casi un 75% de los puestos de trabajo, fundamentalmente en el sector servicios.

Las últimas previsiones de la OCDE pronostican una caída del PIB de alrededor de un 3%, lo que está suponiendo un golpe de gracia para el empresariado español, que aún se estaba recuperando de la anterior crisis.

Las medidas adoptadas en aras de evitar una mayor propagación del virus traerán consigo inevitables consecuencias jurídicas en los diferentes ámbitos de la vida de las empresas, desde problemas desde el punto de vista laboral, hasta la imposibilidad de cumplir sus obligaciones contractuales, pasando por la falta de materia prima o, en determinados sectores, inexistencia de suficiente clientela.

Problemas de financiación.-

Una vez retomada la actividad tras el confinamiento muchas empresas se han visto en la obligación de recabar financiación al objeto de  es como poder hacer frente a los pagos comprometidos con empleados, proveedores, entidades financieras y Administraciones.

La línea de avales prevista por el Decreto 8/2020 para garantizar préstamos y renovaciones de las entidades financieras con sus clientes empresarios y destinadas para pagar salarios, facturas, circulante y demás necesidades de liquidez, pueden antojarse del todo insuficientes.

Problemas con los empleados.-

Aunque recientemente se ha aprobado una ampliación de los ERTE por causa mayor, es evidente que esta situación no puede durar indefinidamente. De este modo, las empresas deberán prever e implementar soluciones para afrontar el escenario que se presentará tras la finalización de los ERTE. Algunas de ellas podrán retomar la actividad con cierta normalidad, otras deberán acogerse a Expedientes de Regulación de Empleo.

Problemas con las aseguradoras.-

Parte de los perjuicios ocasionados por terceros o bien que sean reclamados a las empresas se encontrarán cubiertos por las pólizas de seguros. Pero a nadie se le escapa que se darán situaciones en que las compañías tratarán de eludir su responsabilidad. De ahí lo importante de que la empresa se encuentre bien asesorada en materia de seguros, tras haber revisado y cotejado las pólizas contratadas, en cuanto a las coberturas, plazos y forma de comunicación de los siniestros.

Problemas con clientes y proveedores.-

Al igual que en materia de seguros, todos los contratos deberán ser repasados y estudiados de manera exhaustiva, analizando aspectos tales como las causas de vencimiento anticipado, las causas previstas como de fuerza mayor, penalizaciones e indemnizaciones por incumplimiento, retrasos, y la  aplicación de la denominada cláusula «rebus sic stantibus»,  de revisión o desestimiento unilateral del contrato por variación sustancial de las circunstancias con respecto a aquellas en que se perfeccionó el contrato.

Problemas de fiscalidad.-

En el ámbito fiscal, desde hace meses se viene anunciando por el Gobierno de España un paquete de medidas específicas tales como diferir el pago de diversos impuestos, facilidades para obtener de aplazamientos, cambio en el tipo del IVA en determinados sectores y un endurecimiento en el tratamiento de los sujetos pasivos del Impuesto sobre el Patrimonio.

Problemas geopolíticos.-

Pero además, en especial las empresas que se dedican a la importación y exportación y aquellas con intereses comerciales en otros países, tendrán que enfrentarse a riesgos políticos, económicos y de seguridad sanitaria en otros estados. Es el caso de las tensas relaciones entre China y EEUU, o las recomendaciones de muchos países de no viajar o mantener relaciones con otros, por riesgo a una propagación del virus.

Aunque la crisis actual parece no haber afectado al “gigante asiático”, el crecimiento en los mercados emergentes puede resentirse y no ser capaz de absorber las fuerzas laborales, llevando a disturbios sociales, inseguridad, problemas en la sanidad pública y desconfianza en la ciudadanía.

Pero por encima de las preocupaciones relacionadas con la continuidad operativa del negocio, la protección de los empleados y la preservación del mercado, sería conveniente aprovechar esta oportunidad para fortalecer un sector empresarial tradicionalmente muy dependiente de los servicios y del turismo, en evitación de los perniciosos efectos de pandemias y todo tipo de crisis. Aquellas empresas que inviertan en la denominada “resilencia” estratégica, operativa, humana y financiera a toda suerte de riesgos globales se encontrarán en mejor situación de responder a tiempo y recuperar su actividad.

José María Alonso Martín

Abogado