¿QUÉ ES UNA SERVIDUMBRE DE PASO?

La servidumbre de paso es definida como un derecho real sin posesión sobre la propiedad de otra persona. Se trata de un derecho real que permite al titular de una servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni posesión. Es precisamente ese elemento de ausencia de la posesión lo que caracteriza a este derecho real.

El propietario puede impedir que cualquier tercero, menos el titular de servidumbre de paso, ingresen a la propiedad.

La finca afectada por la servidumbre de paso es denominada “predio sirviente”, mientras que aquella que se beneficia de la servidumbre recibe el nombre de  “predio dominante”.

La denominada servidumbre de paso “accesoria” es aquella que beneficia a una porción de terreno en particular. Si la servidumbre de paso va a beneficiar a un individuo en particular, la servidumbre es denominada “servidumbre de paso personal”.

Las servidumbres de paso pueden ser afirmativas o negativas. Las primeras autorizan a otro u otros a usar la propiedad de un tercero. En las segundas se reserva el propietario el uso de algún elemento enclavado dentro de la propiedad.

La mayor parte de las servidumbres se constituyen a través de una escritura o bien mediante un testamento. Las formalidades son básicamente las mismas que para transferir o crear otros derechos. En circunstancias excepcionales, cuando existe un litigio, podrá constituirse una servidumbre de paso en virtud de una sentencia judicial.

Tras la constatación de la existencia de una servidumbre de paso, son numerosas las preguntas que surgen a quienes pueden verse afectados. Aunque las respuestas son diferentes en cada caso concreto, estas son algunos de los casos más frecuentes.

¿Hay alguna limitación a una servidumbre de paso?

Como regla general, el titular de servidumbre de paso tiene derecho a hacer “lo razonablemente necesario o conveniente para poder gozar de los propósitos por los cuales se creó la servidumbre” con la única limitación de no suponer una carga irracional en el predio sirviente. 

El dueño del predio sirviente por su parte puede hacer cualquier uso del terreno que no suponga interferir indebidamente con el uso del titular de la servidumbre de paso.

¿Puede el dueño del predio sirviente pedir una indemnización?

Únicamente con carácter previo a constituirse la servidumbre, el propietario del predio que debe permitir el paso podrá solicitar una indemnización, que consistirá en el valor del terreno que se ocupa, si la servidumbre de paso es de uso continuado, o de la cuantificación del perjuicio que se cause, cuando se limita al propietario usar normalmente la finca. Este último supuesto es el de la actividad agrícola o ganadera, donde el propietario del predio sirviente se ve directamente perjudicado por no poder disfrutar plena y pacíficamente de la propiedad.

¿Puede una servidumbre tener “portabilidad”?

La denominada portabilidad de una servidumbre depende de su naturaleza. Esto es, si se trata de una servidumbre accesoria o personal. Una servidumbre de paso accesoria suele transferirse con la propiedad dominante aunque no se mencione en el documento de transferencia. Sin embargo, es frecuente que en el documento traslativo de dominio del predio dominante se exprese con claridad  que la servidumbre de paso no se transferirá con la tierra.

Aunque en la mayor parte de los casos las servidumbres personales se consideran derechos afectos e inseparables del propietario original y no suelen ser transferibles, es cada vez más frecuente que se permita la transferencia de determinadas servidumbres para usos comerciales, tales como telefonía, instalación de fontanería o riego e incluso transporte.

¿Hay alguna anchura máxima que deba tener la servidumbre de paso?

La anchura dependerá esencialmente de las necesidades del predio dominante. En algunos casos, aunque la anchura venga especificada en el título de su constitución, si está destinada al paso de maquinaria o transporte, podría incluso tener que adaptarse a la anchura de la nueva maquinaria que deba pasar por la finca.

¿Cuánto dura una servidumbre de paso?

En principio lo único que puede poner fin a una servidumbre de paso es el cambio en las características de predio sirviente y dominante. Así, si el predio sirviente es agregado a la finca dominante, puede ser otorgado un título público por el que el propietario pida que se extinga la servidumbre. El resumen es que, mientras exista un propietario en el predio dominante, la servidumbre se encuentra activa y plenamente vigente.

¿Puede consolidarse una servidumbre de paso por el transcurso del tiempo? 

Aunque el paso pueda ser tolerado por una finca, en ningún caso equivaldrá a constituir una servidumbre. Cosa distinta es que el titular del predio sirviente haya realizado actos como realizar obras en su finca respetando el paso, haya mantenido el lugar por el que el paso transcurre, etc. lo que podría interpretarse como una autorización tácita  que podría convertirse en un  título constitutivo de una servidumbre de paso.

En cualquier caso, todas las dudas que se planteen en relación con las servidumbres de paso, deben ser resueltas por abogados especializados, para evitar de esta forma desagradables sorpresas.

José María Alonso Martín

Abogado

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