¿QUIÉN DEBE DEVOLVER LAS ARRAS, EL VENDEDOR O LA INMOBILIARIA?

Una reciente Sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga desentraña una de las más agrias polémicas que han venido planteando los abogados expertos en derecho inmobiliario.

La citada resolución resuelve el recurso de apelación interpuesto por el departamento de derecho inmobiliario de ALONSO & WEBER abogados a la sentencia dictada por el Juzgado de instancia que desestimó inicialmente sus pretensiones de declarar resuelto un contrato de reserva suscrito a través de una agencia inmobiliaria, absolviendo a los vendedores de devolver 6.000 euros correspondientes al duplo de la cantidad entregada para reserva de compraventa de un inmueble.


Frente a dicha sentencia, el equipo de expertos en materia inmobiliaria de ALONSO & WEBER abogados solicitó nuevo examen de las actuaciones al entender que dicha resolución equivocaba el fallo al no haber fundamentado suficientemente el mismo.

Basaba la sentencia de instancia la razón de la desestimación de la demanda en la falta de identidad entre las dos sociedades que firmaron el contrato de reserva con los compradores y el compromiso de venta con los vendedores, respectivamente.

No obstante, dado que la denominación social es prácticamente idéntica y es el mismo administrador de ambas quien firma los dos documentos con la parte compradora y con la parte vendedora, llega a la Audiencia Provincial a la conclusión de que las dos empresas guardan una estrecha relación entre sí. Existe, en consecuencia, legitimación pasiva de los vendedores y son ellos y no la inmobiliaria quienes deben devolver la señal a los compradores.

La cuestión a continuación determinar por el juzgador es si la cantidad a devolver debe ser el duplo o debe ser sólo lo entregado. Pues bien, en el caso previsto de no obtención de la financiación por parte de los compradores, la devolución pactada en el contrato de reserva no era del duplo, sino exclusivamente de la cantidad entregada. Sin embargo, dado que el incumplimiento de los vendedores no se debe sino a un cambio unilateral en las condiciones (la fijación de un precio superior al inicialmente pactado con la inmobiliaria), la sentencia dispone que:

El artículo 1.454 del Código Civil establece que “si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” siendo jurisprudencia reiterada la que señala que para atribuir la condición de penitenciales a las cantidades abonadas como arras, es del todo preciso que la voluntad de los contratantes resulte clara y esté rotundamente expresada en el convenio, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados, conformando pacto arral al afecto. Y en un análisis de estas causas, y concretamente la fijada en el punto c), de pérdida por el comprador del importe entregado como reserva en concepto de indemnización de daños y perjuicios por no otorgamiento de escritura pública por causas no imputables al vendedor, los contratantes han dado a la reserva el carácter de arras penitenciales, de tal forma que tiene aplicación el art. citado 1.454 CC y, dado que la causa de que no se haya llevado a cabo la compraventa ha sido por resolución unilateral del vendedor, éste deberá devolver el duplo de la reserva.

El fallo de la sentencia de la Audiencia Provincial condena a los demandados a satisfacer a los actores la cantidad de 6.000 euros, más los intereses legales correspondientes devengados desde la fecha de interposición de la demanda.

La sentencia, en definitiva, ha dado por correcta, de inicio a fin, la argumentación jurídica realizada en el escrito de recurso por el equipo de ALONSO & WEBER abogados.

José María Alonso Martín

Abogado

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