El nuevo Decreto Ley de legalización de viviendas en Andalucía

ALONSO & WEBER legalizacion viviendas

El Decreto Ley de Medidas Urgentes para la Adecuación Ambiental y Territorial de las Edificaciones Irregulares, aprobado hace escasos días por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía, pretende resolver la situación de las viviendas ilegales que, según cálculos realizados por la administración autonómica, podría afectar a casi 330.000 familias.

El problema que se generó en la primera mitad de la década de los 2000 y que provocó que proliferaran las construcciones edificadas fuera de la legalidad urbanística, ha llevado al Ejecutivo Andaluz a tratar de regularizar –que no legalizar- la mayor parte de los inmuebles afectados. Ello posibilitará que los mismos cuenten con el acceso a infraestructuras básicas, tales como electricidad y agua, y tengan garantizadas unas condiciones mínimas de salubridad y seguridad.

El desarrollo de la norma recientemente aprobada exigirá la colaboración de las corporaciones locales y se iniciará en todo caso a instancias de los propietarios afectados y en ningún caso de oficio.

Las Leyes 6/2016 y 2/2018 quedan derogadas expresamente tras la entrada en vigor del nuevo Decreto Ley. Éste mismo Decreto, que tiene carácter de urgente, mantendrá su vigencia en tanto no se apruebe la nueva Ley del Suelo, en la que se encontrará contenido todo su articulado.

 

¿En qué consiste la regularización de viviendas ilegales?

El ejecutivo ha insistido en el hecho de que no  pretende darse una “amnistía” a los propietarios de las viviendas ilegales, pues que se dará prioridad a la inspección, sin perjuicio de que se sigan sancionando los casos más graves.

La instrucción urbanística aprobada en mayo de este año amplía la declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO). Esta figura, lejos de suponer una legalización, constituye el reconocimiento expreso de una situación de irregularidad ante la que, una vez ha prescrito el delito, no cabe adoptar medidas alguna de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Hasta la fecha, la Junta de Andalucía se ha negado a declarar AFO las edificaciones aisladas en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable y a las edificaciones situadas dentro de asentamientos y diseminados.

El Decreto Ley permite el acceso al AFO a cualquier edificación irregular, con la excepción de aquellas viviendas que se encuentren en plazo para restablecer la legalidad o en cuyos procedimientos se haya ya dictado sentencia firme. En ningún caso se podrán acoger a regularización aquellas viviendas que se encuentren construidas en suelo de especial protección.

Antes de la entrada en vigor del Decreto Ley era preciso esperar nueve años de media para la aprobación de un PGOU, más otros 20 meses que requería el plan especial. A partir de ahora, con la colaboración de los ayuntamientos, el plazo podrá reducirse a 12 meses. Y es que, con esta norma, todo municipio podrá plantear inmediatamente un plan especial para una agrupación de viviendas concreta, con independencia de que tenga aprobado o no su plan general.

Por último, el tercer pilar en el que se sustenta este decreto ley está en la incorporación de las agrupaciones de viviendas irregulares de carácter urbano a los planes generales.

Las corporaciones locales habrán de contemplar en sus planeamientos unos servicios mínimos, tales como equipamientos públicos o zonas verdes. Ello permitirá, en definitiva, agrupar viviendas irregulares con el carácter de urbanas, dentro de los planes generales.

 

¿Qué es el AFO?

La obtención del “reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación” se equipara a un certificado emitido por el ayuntamiento en el que se encuentre la construcción ilegal, que haga constar su situación urbanística y permita inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, así como el acceso a suministros básicos, tales como agua, luz y gas.

Para la obtención de un AFO será preciso:

  • Acudir a un profesional del derecho urbanístico que verifique que la vivienda reúne los requisitos y compruebe si existe algún procedimiento abierto y, en su caso, ha podido ya prescribir el plazo de demolición.
  • Recopilar una serie de documentación técnica y jurídica, entre la que se encuentra:
    • Título de propiedad.
    • Nota Simple del Registro de la Propiedad.
    • Certificado descriptivo y gráfico del Catastro.
    • NIE, DNI o CIF del titular.
    • Recibos de suministros contratados, en su caso.
    • Certificado emitido por técnico con identificación y descripción del inmueble, situación urbanística, etc.).
    • Justificante del abono de la tasa municipal.

Una vez presentada la documentación y tramitada la solicitud, el ayuntamiento deberá resolver en los plazos previstos por la Ley de Procedimiento Administrativo, emitiendo el denominado certificado de Asimilado Fuera de Ordenación.

José María Alonso Martín – Abogado

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