¿QUÉ PASOS SEGUIR PARA DIVIDIR UNA VIVIENDA?

SEGREGACION Y DIVISION ALONSO & WEBER

 

La rentabilidad obtenida tras dividir una vivienda hace que ésta sea una de las tendencias más recurrentes de los propietarios de inmuebles.

Muchas son las ventajas que presenta la segregación de inmuebles urbanos. Una de ellas es, evidentemente, monetaria. Resulta mucho más costoso mantener un piso de grandes dimensiones y, además, el precio de venta y alquiler lo hace más asequible y permite que pueda entrar más fácilmente en el mercado inmobiliario. Pero es que, además, en caso de herencia o donación, los nuevos cotitulares tienen la forma de dividir su parte y no estar siempre condicionados a las limitaciones del pro indiviso. Se confirma finalmente que la división y rehabilitación de pisos antiguos aumenta enormemente el valor del inmueble y agiliza el proceso de venta o alquiler.

 

¿Qué debemos tener en cuenta? 

Lo primero que debemos tomar en consideración es si hablamos de un piso en una comunidad de propietarios o de una casa independiente.

En el caso de tratarse de una casa, puede llevarse a cabo la denominada división horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente. En otros casos será más conveniente la división vertical, también  denominada división horizontal tumbada, resultando de la misma dos casas pareadas.

La división de un piso, por su parte, puede realizarse dividiendo el espacio en dos viviendas iguales o bien por segregación de una parte de la finca.

Con independencia de la licencia de obra que habrá que pedir para el desarrollo de la división, a la finalización de la misma, será siempre necesario pedir licencia de primera ocupación, de cara a los suministros de electricidad, agua y gas de los nuevos inmuebles independientes.

En todo caso, para la obtención de la citada licencia, deberán reunirse, entre otros, los siguientes requisitos:

  • Las nuevas viviendas resultantes deberán contar con una superficie mínima.
  • El tabique de separación entre las dos viviendas debe cumplir con lo previsto en el Código Técnico de la Edificación en relación con aislamiento térmico, acústico y protección contra incendios, por lo que sus dimensiones dependerán de la solución técnica elegida.
  • Los nuevos inmuebles deben tener acceso independiente.

 

¿Qué profesionales participan?

Además de los servicios de un arquitecto que estudiará la viabilidad técnica y elaborará el proyecto, deberemos acudir a un abogado urbanista que supervise la legalidad del proyecto, calcule los nuevos porcentajes de participación en elementos comunes y redacte la escritura de segregación o división. Ésta última deberá ser otorgada ante un notario y finalmente inscrita y calificada por el registrador de la propiedad.

 

¿Qué trámites seguir?

Autorización administrativa. La Ley del Suelo así como la normativa urbanística autonómica y municipal deberá ser revisada exhaustivamente por un experto en la materia, para evitar sorpresas desagradables. Igualmente, para el caso de pisos, será preciso estudiar los estatutos de la comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen que se tramite una autorización administrativa, concedida por el área de urbanismo del correspondiente del ayuntamiento y, en algunos casos, de la comunidad autónoma donde se encuentre situado el inmueble.

Aprobación de la comunidad de propietarios. Cuando la vivienda esté en un edificio será imprescindible contar con el permiso de la comunidad para realizar la división´. La Ley de Propiedad Horizontal exige para la aprobación de la división, del acuerdo de los 3/5 de los comuneros, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación. Algunos estatutos contemplan ya esta posibilidad de segregar o dividir, en cuyo caso no será necesaria la aprobación de la junta de propietarios.

Redistribución de cuotas de participación.  La cuota de participación sobre los elementos comunes deberá ser recalculada como consecuencia de la nueva estructura resultante de la división. Esta cuota, que se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, llevará a la modificación de la participación de todos los comuneros.

Proyecto de obra. Un arquitecto deberá realizar un proyecto de obra contemplando la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Para el inicio de las obras deberá tramitarse la licencia de obra ante el ayuntamiento previo pago de la correspondiente tasa. Como ya hemos indicado, la conexión a los suministros no podrá realizarse sin la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación, también denominada cédula de habitabilidad, y que es igualmente concedida por el ayuntamiento.

Otorgamiento de escritura ante notario. El artículo 50 del Reglamento Hipotecario así como el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exigen que la división de un inmueble se realice en documento público, por lo que habrá que acudir a un notario que realizará el otorgamiento de la correspondiente escritura.

Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La segregación está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el cual deberá ser abonado antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad. En Andalucía, el tipo impositivo del impuesto es del 1,5% del valor del inmueble.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. Para que los nuevos inmuebles resultantes de la división tengan existencia registral y sus titulares cuenten con la protección que el registro de los mismos le ofrece, deberá realizarse la correspondiente inscripción.

Debe tenerse en cuenta que sin la escritura pública y la subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario estará desprotegido. Además, si para la adquisición del nuevo inmueble es precisa financiación, será la propia entidad bancaria quien exija que la vivienda esté inscrita.

Cristina Pedraza Sánchez – Ingeniera

José María Alonso Martín – Abogado

 

 

 

 

 

 

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