Una de las consecuencias del resurgir del mercado inmobiliario es que muchos de los propietarios de viviendas de protección oficial se planteen la posibilidad de descalificarlas, lo que posibilitará que puedan ser vendidas o alquiladas libremente sin las limitaciones establecidas por la norma que las regula. Pero, contra lo que suele pensarse, no todas las VPO pueden ser descalificadas. De ahí la importancia de que propietarios cuenten con un correcto asesoramiento legal que les permita conocer en profundidad los pasos previos y requisitos para conseguir su objetivo.
Dos son los procedimientos mediante los cuales puede descalificarse una VPO. El primero es la descalificación automática que se produce cuando termina el régimen de protección. Dicho régimen va a variar en función de la comunidad autónoma, con una duración de 10 años mínimo y de 30 años de protección máxima.
¿Qué es una VPO?
Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es una vivienda, que ha sido subvencionada por alguna de las Administraciones, sea local, autonómica o estatal. El acceso a su titularidad queda restringido a aquellas personas con escasos recursos económicos.
¿Cuáles son sus requisitos?
La VPO debe destinarse exclusivamente a vivienda habitual. Ello lleva a que, como regla general, quede terminantemente prohibida su alquiler y su venta. No obstante, existen casos en que se permite que vivienda calificada pueda venderse, si bien su precio estará limitado y dicha venta se encontrará sujeta a los derechos de tanteo y retracto.
La VPO puede ser heredada, si bien los herederos deben respetar las condiciones primitivas de la vivienda y sujetarse a la norma que la regula.
Para la venta de una VPO resulta obligatorio recabar autorización a la administración correspondiente y además el comprador deberá cumplir los requisitos establecidos para acceso a VPO, además de acreditar que va a destinarla a su vivienda habitual.
¿Cómo descalificar una VPO?
Las viviendas protegidas son promovidas por promoción pública, privada o por autopromoción.
El procedimiento de descalificación de viviendas VPO en se encuentra regulado por el Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto, donde se aprueba el Reglamento de vivienda protegida en Andalucía, desarrollado por la Ley 13/2005 de 11 de noviembre, de medidas de materia de vivienda protegida y de suelo.
Las viviendas VPO con anterioridad a 9 de agosto del 2006 podrán descalificarse siempre que cumplan los siguientes requisitos:
- Haber pasado 10 años desde la calificación o en su caso el plazo fijado en su programa de acogida.
- Haber sido vivienda habitual durante al menos 5 años anteriores a la solicitud de descalificación.
- Permitir la calificación urbanística del suelo donde esté ubicada la vivienda su descalificación.
- No causar perjuiciosa terceros porla descalificación.
¿Qué documentación debe aportarse?
- Solicitud de descalificación.
- DNI o NIE del titular.
- Escritura de compraventa o de adjudicación de herencia, junto con Nota Simple emitida por el Registro de la Propiedad.
- Certificado descriptivo y gráfico del Catastro.
- Certificado de empadronamiento históricodonde se manifieste que ha residido de forma habitual y permanente durante al menos 10 años anteriores a la fecha de la solicitud de descalificación.
- Declaración en la que la descalificación no ocasionara perjuicios a terceros.
- Certificación de la Administración donde se manifieste que la procedencia del suelo no impide su descalificación ni causa perjuicios a terceros.
- Certificado expedido por gestión tributaria del ayuntamiento de encontrarse al día en el pago del IBI.
- Consulta a la Entidad Bancaria donde quede manifestado la cualificación del préstamo.
¿Cuánto tarda la resolución de descalificación?
La Administración dispone de un plazo máximo de 3 meses para resolver sobre la solicitud de descalificación.
Evidentemente, la descalificación lleva consigo la devolución de todas las ayudas directas/indirectas que haya tenido la vivienda objeto de la descalificación, incrementadas en el valor del dinero, así como a la liquidación de beneficios fiscales que habrá que liquidar en un plazo máximo de 3 meses.
¿Para qué se descalifica una VPO?
Durante los últimos años, y según datos estadísticos, la razón más frecuente que lleva a los propietarios de VPO a solicitar su descalificación es su puesta a la venta para adquirir otra nueva, seguida de otros motivos como el cambio de residencia a otra localidad y la intención de convertirla en alojamiento turístico.
José María Alonso Martín
Abogado
