LAS SIETE CLAVES DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

La entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el pasado 16 de junio, con una moratoria en el envío técnico de los documentos aprobada por el Ministerio de Justicia, otorga una mayor seguridad jurídica tanto a los prestatarios como a las entidades financieras. El escenario, no obstante, se presenta como incierto, ante las numerosas modificaciones introducidas respecto a la antigua ley.

Estas son las siete claves de la nueva normativa en materia hipotecaria.

 

ALONSO & WEBER NUEVA LEY HIPOTECARIA

 

Más información.- El objetivo principal de la nueva norma es que los clientes estén mejor informados de los detalles y condiciones de su préstamo y sean conocedores de lo que están firmando. En el fondo, el auténtico propósito del legislador no es otro que reducir la litigiosidad en el sector bancario por cuestiones como las cláusulas suelo, de gastos hipotecarios o por el IRPH.

Reparto de gastos más equitativo.- Como es bien sabido, los gastos hipotecarios han venido siendo sufragados exclusivamente por los prestatarios. La nueva ley cambia radicalmente el escenario. A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria los clientes solamente abonarán la tasación y las copias de notario.

Menos desahucios.- La cláusula de vencimiento anticipado, que permitía a las entidades ejecutar la hipoteca cuando el cliente adeudaba tres cuotas, se hace más flexible. En adelante, el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no acumule doce meses de impagos o bien el 3% del préstamo en la primera mitad del contrato. En la segunda mitad del préstamo, cuando el prestatario ha venido cumpliendo con el abono de sus cuotas hasta ese momento, el plazo para el desahucio aumenta a quince meses o bien el 7% de la hipoteca.

Más seguridad jurídica.- La inestabilidad política en España ha retrasado la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, cuyo primer proyecto fue aprobado en 2017, por el entonces Gobierno de Rajoy. El Ejecutivo de Pedro Sánchez parece haber dado prioridad a afianzar la estabilidad económica dando más seguridad jurídica. El nuevo proyecto llegó al congreso el 21 de febrero de 2019.

Nuevo escenario económico.- Es más que previsible que, sin llegar a los niveles anteriores a la crisis, las entidades financieras traten de captar masivamente a clientes que buscan financiación para la compra de un inmueble. Está previsto que la oferta se diversifique. Hay bancos que ya estudian una rebaja de sus tipos, otros diseñan productos hipotecarios para menores de 30 años. Todo ello revertirá en una mayor oferta para los clientes, que podrán comparar en el mercado hipotecario y finalmente elegir el producto que mejor se adapte a sus necesidades.

Sin vinculación.- La nueva Ley Hipotecaria prohíbe las vinculaciones que obligaban al cliente la contratación de un seguro o demás productos como condición indispensable para la concesión de la hipoteca. Las entidades sí podrán ofrecer bonificaciones por vinculación en sus tipos de interés a los clientes que contraten determinados productos o servicios.

Se pueden “robar hipotecas”.- La nueva normativa permite la denominada subrogación de la hipoteca. Ello significa cambiar el préstamo de una a otra entidad. Con esta modificación desaparece la llamada comisión de subrogación, de entre un 0,25% y un 1%. Esta situación, que va a beneficiar también a los prestatarios, va a permitir que los bancos se “roben” las hipotecas unos a otros. No obstante, para que la lucha no sea muy agresiva y evitar una “guerra hipotecaria”, la ley impone costes para el banco que quiere hacerse con el préstamo de otra entidad, que en ningún caso podrá repercutir en el cliente.

José María Alonso Martín es Abogado, experto en Derecho Bancario y Socio Director de ALONSO & WEBER abogados.

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