III CHARLA HIPOTECARIA DE LA AXARQUIA

El pasado día 28 de enero tuvo lugar en el Palacio de Beniel de Vélez Málaga la celebración de la III Charla hipotecaria de la Axarquía, organizada por la Delegación de Icamalaga en Vélez Málaga y la Oficina de Intermediación Hipotecaria y con la colaboración del Excmo. Ayuntamiento de Vélez Málaga.

 

Las ponencias corrieron a cargo de D. Enrique Sanjuán y Muñoz, Magistrado de la Audiencia Provincial de Almería; Dña. Isabel María Alvaz Menjíbar, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga; y D. Cándido Jesús Rosales Lombardo, Letrado de la Administración de Justicia en el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga.

 

El presente artículo pretende resumir el contenido de las tres ponencias. Para más información, aconsejamos seguir nuestro blog, donde seguiremos informando de las novedades legislativas y jurisprudenciales en materia hipotecaria.

 

 

LA LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD.-

Enrique Sanjuán y Muñoz, Magistrado de la Audiencia Provincial de Almería y Profesor de Derecho Mercantil de la UMA

 

Sanjuán hizo un interesante recorrido por la evolución en el desarrollo de la legislación que ha consolidado los acuerdos extrajudiciales de pago.

 

En particular, la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo al emprendedor viene a introducir la figura del mediador. Este mediador debe reunir una serie de requisitos que son inicialmente los mismos del administrador concursal.

Sanjuán reflexionó sobre la importancia de no condenar al deudor a la muerte civil y la relación existente entre estas medidas y el fomento de la recuperación económica, en manos, en buena medida, de PYMES y autónomos que se han visto afectados por la crisis económica sufrida durante los últimos años.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de  10 de septiembre de 2014 hace hincapié en la aceptación del acuerdo extrajudicial de pago.

Para Sanjuán, nuestra mentalidad contractual, en virtud de la cual prevalece el principio de pacta sunt servanda, es contraria a esto, si bien se está rompiendo.

Otro aspecto a tener en cuenta es el concepto de deudor. Se habla de deudor “de buena fe”, lo que no deja de ser un concepto deontológico e interpretativo. Pero en la realidad lo que se está haciendo es normativizar la buena fe, pues supone no haber incurrido en diversos delitos. Llama poderosamente la atención que los citados delitos son únicamente patrimoniales, y no de otra índole, de manera que un reo de agresión sexual o asesinato podría acogerse a este presupuesto de buena fe contractual.

La solución que se le está ofreciendo a los  concursados es diseñar un plan de viabilidad durante 5 años, por el que adquieran el compromiso de pagar las deudas con un porcentaje de sus ingresos. El objetivo, en definitiva, no es otro que el de solicitar una remisión de la deuda una vez transcurridos los 5 años.

El articulo 176 bisde la Ley Concursal 22/2003, dedicado a las especialidades de la conclusión por insuficiencia de masa activa, es, en palabras de Sanjuán, un parche, pues, dependiendo del activo y de los créditos contra la masa, de no existir activo suficiente, podrá alterarse el orden de pagos.

La conclusión, para Sanjuán es que, dado el escenario actual, una reforma importante está por venir en la Ley de segunda oportunidad, la cual tiene su razón de ser en una manifiesta desconfianza en el poder judicial.

 

LA SUBASTA.-

Cándido Jesús Rosales Lombardo, Letrado de la Administración de Justicia en el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga.

 

Rosales iniciaba su ponencia recordando lo frecuente que, hasta ahora, era que, el día antes de la celebración de la subasta, acudiera al juzgado quien se identificaba como letrado del ejecutado, manifestando la imposibilidad de que ésta se celebrara por la intención del su patrocinado de enervar la acción.

 

En el ámbito de la subasta en materia hipotecaria, no debe olvidarse que el bien jurídico protegido es la vivienda habitual.

 

La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción originaria permite que el deudor rehabilite el préstamo, regularizando el pago de las cuotas pendientes y los intereses. Se permite que la rehabilitación se realice en cualquier momento y número, respetando únicamente que entre una rehabilitación y otra medie un plazo de 3 años.

 

A continuación, Rosales hizo una referencia expresa al contenido de la Resolución el Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11 de julio de 2015, resolviendo  una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Santander relativa a dos cuestiones distintas, ambas de gran relevancia. Se resume en la decisión del Tribunal Supremo de limitar los efectos económicos de la nulidad de la cláusula suelo a los posteriores al 9-5-2013 es conforme con la directiva europea será que  no es conforme y que hay que devolver todo lo que el banco cobró indebidamente.

 

Otra reflexión es que sería preciso introducir algún control de “calidad legislativa”, ara evitar que se dicten normas para favorecer arbitrariamente a personas o sectores determinados, en manifiesto incumplimiento de las normas europeas.

 

En el fondo, subyace el derecho de enervación de la deuda hipotecaria por tratarse de vivienda habitual del deudor. En este sentido, Rosales distingue entre dos supuestos. El primero de ellos, es si el acreedor acude a la ejecución de títulos no judiciales para reclamar la deuda. En este caso, aún existiendo muchas opciones, no podrá enervarse la acción. En el segundo caso, cuando el acreedor opta por el procedimiento de ejecución hipotecaria, sí podrá producirse la enervación de la opción, si bien existe un abanico de posibilidades de oposición más reducido que en el procedimiento de ejecución de títulos no judiciales.

 

Rosales, pasaba a continuación a reflexionar sobre los conceptos de deudor y domicilio habitual.

 

El deudor es considerado inicialmente en sentido estricto como aquel que debe pagar una deuda y que únicamente podrá dejar de ser considerado tal satisfaciendo la misma. Sin embargo, en la actualidad deudor es toda persona legitimada pasivamente, esto es, todo ejecutado. Dicha novedad en la conceptuación es debida al marcado carácter social de la protección de la vivienda habitual.

 

Por lo que se refiere a la definición de vivienda habitual, Rosales recordó que, aunque se trata de un concepto jurídicamente indeterminado, lo que está claro es que no será necesario ocupar la vivienda para su consideración como vivienda habitual.

 

Como ya ha sido expuesto, la rehabilitación podrá tener lugar en cualquier momento hasta la fecha de la celebración de la subasta. Actualmente, debe recordarse que, al tratarse de una subasta electrónica, la fecha será la del cierre de la subasta. En el procedimiento actual, existe un periodo de licitación de 20 días naturales, por lo que la fecha de cierre ya no es tan cierta.

 

Si en lugar de una subasta se trata de un convenio de realización, la fecha será la del momento de la trasmisión, es decir, el de la consumación de la venta.

 

Finalmente, Rosales repasó los aspectos fundamentales del procedimiento de rehabilitación.

La citada rehabilitación se realizará mediante la presentación de escrito acompañando el resguardo de consignación de la suma de dinero y cualquier justificante de la consideración de vivienda habitual, tal como certificado de empadronamiento, recibos de suministros y, lo más importante, requerimientos y notificaciones realizadas a dicho domicilio.

 

Por lo que se refiere a la determinación de las cantidades que hay que consignar, parece claro que no existen dudas acerca de que éstas deben incluir el principal y los intereses vencidos a la fecha de presentación de la demanda, para lo que habrá de estarse al acta de liquidación del saldo.

 

Con posterioridad, habrá de procederse a la tasación de costas. Se habla de las cuotas atrasadas y abonadas, por lo que, a juicio de Rosales, también habrá que consignar las tasas aun en el caso de que el deudor sea beneficiario de justicia gratuita.

 

Rosales concluyó insistiendo en que el pago por tercero está admitido, si bien en determinados casos será preciso el consentimiento del acreedor.

 

 

FONDOS DE TITULIZACIÓN.-

Dña. Isabel María Alvaz Menjíbar, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga.

 

Se trata de una operación por la que una entidad transforma un activo o un derecho de cobro no negociable, como, por ejemplo, los créditos hipotecarios de los clientes de una entidad financiera, en valores de renta fija homogéneos, estandarizados y susceptibles de negociación en mercados de valores organizados.

 

La titulización consiste en definitiva en la conversión de un préstamo o un activo no negociable -participaciones hipotecarias- en un título negociables -bonos titulizados hipotecarios-.

 

Los fondos de titulización constituyen un proceso en virtud del cual la deuda pasa a ser líquida y se convierte en bonos.

 

Su regulación inicial se encontraba en la Ley 19/1992 y en el Real Decreto 926/1998. La Ley de 1992 únicamente permitía la posibilidad de titulización de créditos o préstamos hipotecarios. Sin embargo, a partir de 1993 se extendió la posibilidad a otros activos no negociables.

En la actualidad, el régimen único de titulización en España se encuentra en laLey 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, donde se definen como patrimonios separados, carentes de personalidad jurídica, con valor patrimonial neto nulo, integrados en cuanto a su activo, por los derechos de crédito, presentes o futuros, y, en cuanto a su pasivo, por los valores de renta fija que emitan y por los créditos concedidos por cualquier tercero.

El patrimonio de los fondos de titulización podrá, cuando así esté previsto en la escritura de constitución, dividirse en compartimentos independientes, con cargo a los cuales podrán emitirse valores o asumirse obligaciones de diferentes clases y que podrán liquidarse de forma independiente. Los acreedores de un compartimento sólo podrán hacer efectivos sus créditos contra el patrimonio de dicho compartimento.

El esquema de las titulizaciones es un sistema muy sencillo. Las entidades financieras han concedido muchos préstamos hipotecarios pero, al no querer riesgo de crédito ven la posibilidad de cederlos a terceros. Este proceso de cesión es realmente una venta, por el que los activos son empaquetados en grandes cantidades y colocados en mercados de inversores institucionales. Estos “activos” y el riesgo de crédito asociado a los mismos se quieren transferir a terceros. Y se hace a través de este vehículo de inversión que son los “Fondos de Titulización”.

 

 TITULIZACIÓN ALONSO & WEBER

 

 

Alvaz insistió en que será fundamental tener acceso a la escritura de constitución para conocer los términos de la venta y la titularidad, lo cual no siempre es sencillo por la negativa de las entidades financieras a proporcionar información y el cumplimiento escrupuloso de la Ley Orgánica de Protección de Datos por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

 

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