¿QUÉ ES LA OPCIÓN DE COMPRA?

El nuevo panorama del sector inmobiliario ha traído a primer plano un negocio jurídico inédito hasta hace escasas fechas. La opción de compra, añadida al arrendamiento de vivienda, ha irrumpido como forma de satisfacer las expectativas de inquilino y propietario.

Desde el punto de vista jurídico, nos encontramos ante un contrato atípico, que, al no tener regulación específica en el Código Civil, se ha convertido en un negocio de configuración fundamentalmente jurisprudencial.

La opción de compra que se va a conceder a una de las partes, que decidirá la celebración del contrato de compraventa, debiendo determinarse dos elementos esenciales:

1.- El plazo para ejercitar la opción.

2.- El objeto sobre el que se ejercita.

OPCIÓN COMPRA ALONSO & WEBER

En tanto negocio jurídico atípico, sí se regula en el Reglamento Hipotecario, cuyo artículo 14 establece:

“Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

1ª) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

2ª) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª) Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.”

Quedando claros los tres requisitos que debe reunir  la opción de compra para ser inscrita en el Registro de la Propiedad, existe parte de la doctrina que considera que el acuerdo expreso de las partes es un requisito eludible si se entiende la opción como un derecho de naturaleza real, ya que, de considerarla un derecho de naturaleza personal, sería fácilmente confundible con la promesa de venta.

Parte de la doctrina define la opción de compra como un precontrato, en principio unilateral, por el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Como ya ha sido expuesto, el contrato de opción de compra puede ser independiente o bien ir unido a otro, generalmente al contrato de arrendamiento.

El contrato de opción es un contrato consensual, lo que significa que se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo así la regla general que contiene, el artículo 1258 del Código Civil.

La opción de compra, salvo que se hubiese acordado que el optante debiese pagar una prima, sólo creará obligaciones para el optatario, quien se obliga a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido.

Característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme.

La perfección del contrato de compraventa depende, pues, exclusivamente de la decisión del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva declaración de voluntad.

La posición jurídica del optante es, en consecuencia, de una clara prevalencia sobre la del concedente.

Esencialmente, son causas de extinción de la opción dos: su ejercicio y su falta de ejercicio. Ello significa que el mero transcurso del plazo o la renuncia extinguen la opción de compra.

Pero igualmente el ejercicio del derecho supone el último acto de ejecución del contrato y la extinción de la relación contractual de la opción.

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