¿Comprar o alquilar?

La actual situación del mercado inmobiliario ha llevado a un importante cambio de mentalidad en los jóvenes que buscan casa. De la idea predominante en los años pasados, de que lo mejor era comprar y que alquilar era tirar el dinero, hemos vuelto a valorar el alquiler como forma de vida.

Indudablemente lo más importante es plantear la situación para cada caso. Al igual que sólo uno sabe si le interesa más un bajo que un ático, también habrá de conocer si sus circunstancias económicas, profesionales y familiares le llevarán a decantarse por ser propietario o bien arrendatario de un inmueble. Ambas opciones son válidas y presentan ventajas e inconvenientes. Desde aquí solamente podemos ayudarte a tomar la decisión. 

Ventajas de comprar.-

 – Ser propietario proporciona indudablemente estabilidad y seguridad.

– El propietario pude realizar en el inmueble todo tipo de reformas.

– El propietario puede arrendarla libremente (salvo en los casos de VPO).

– El inmueble se revaloriza.

– El propietario disfruta de ventajas fiscales.

Inconvenientes de comprar.-

– Es preciso realizar una serie de gestiones previas (adquirir Nota Simple, último recibo de IBI, firmar un contrato de arras o un contrato privado de compraventa). 

– Si el comprador necesita hipoteca, deberá cumplir con los requisitos de solvencia que la entidad financiera le exija. Además conlleva una serie de gastos ineludibles (Notaría, Registro, ITPyAJD o IVA).

– Una vez adquirido el inmueble, el propietario es responsable de los daños producidos en el mismo o a terceros, por lo que es recomendable contratar un seguro del hogar. 

– En los casos en que existen zonas comunes es preciso pagar los gastos de comunidad.

– Cuando el comprador adquiere un inmueble y no está satisfecho no hay posibilidad de devolución. La única posibilidad es venderlo de nuevo.

Ventajas de alquilar.-

– Las gestiones son escasas. Basta llegar a un acuerdo económico respecto a la renta mensual y plasmar dicho acuerdo, junto con el resto de estipulaciones, en un contrato de arrendamiento.

– La decisión es menos trascendente que la compraventa, pues en caso de que arrendatario o arrendador no cumplan con sus respectivas obligaciones, se contempla la rescisión del contrato de arrendamiento. 

– Únicamente hay que contar con la fianza y la mensualidad del mes corriente. Aunque en la actualidad se está generalizando la exigencia de un aval por parte del arrendador. 

– A efectos de impuestos, solamente tendrá repercusión en la tributación del IRPF. 

– El mantenimiento, salvo que se acuerde otra cosa, le corresponde al arrendador.

 

Inconvenientes de alquilar.-

– La duración del contrato determina el tiempo de uso del inmueble y generalmente el arrendador incluye cláusulas para rescindir el contrato de arrendamiento si él o su familia necesitan ocupar el inmueble.

–  Las reformas que realice el arrendatario deberán ser autorizadas por el arrendador.

– El arrendador puede establecer cláusulas estableciendo normas y prohibiendo ciertos aspectos o conductas (fumar, tener animales domésticos…). 

– La subida de la renta conforme la IPC (Índice de Precios al Consumo) puede suponer un considerable aumento. Además se prevé una penalización económica si el arrendatario abandona la casa antes de la finalización del contrato.

Los principales obstáculos: la hipoteca y la fianza.

Tratando el tema de la compraventa y el arrendamiento, merecen especial atención los considerados principales ostáculos de cada uno de los mencionados contratos: la hipoteca y la fianza.

La hipoteca es la garantía que el deudor proporciona a la entidad financiera que le presta el dinero. Supone que el bien inmueble que es objeto de la compraventa se sujeta como garantía de que el dinero prestado va a ser devuelto en el plazo establecido. De no cumplirse lo pactado, el acreedor podrá instar la subasta pública del inmueble hipotecado para cobrar.

Cabe destacar que en ningún caso, como se dice vulgarmente, el inmueble es propiedad del Banco. En todo momento la propiedad es del deudor hipotecario, quien es dueño del inmueble a todos los efectos.

 ¿Qué es importante en la hipoteca?

– La cantidad solicitada. La entidad financiera parte del llamado valor de tasación del inmueble. Generalmente estará dispuesta a conceder una hipoteca por importe del 80% de dicho valor.

 – El plazo de amortización. Son los años en que el deudor hipotecario se compromete a devolver la cantidad prestada por la entidad financiera. Los plazos más comunes oscilan entre 20 y 30 años.

– El tipo de interés. Es fundamental.  Pueden ser variables, fijos o mixtos. Para los variables se suelen tomar como referencia índices como el EURIBOR o el IRPH.

– Las cuotas. Es la cantidad mensual a depositar en la entidad financiera. Normalmente se acuerda hacerlo en los 5 primeros días del mes.

– Tasa anual equivalente (Tae). Se calcula con el interés anual y los gastos de la hipoteca y por lo tanto es mejor cuanto más baja. Es el valor más fiable para comparar ofertas de unos bancos con otros.

La fianza es uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos, pero sin embargo uno de los más importantes. Se encuentra regulada en el título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La cantidad equivale normalmente a una mensualidad de renta en el caso de alquiler de viviendas y de dos cuando se firma un arrendamiento para un uso distinto.

En el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario, el arrendador debe devolver la cantidad. Únicamente no estará obligado a hacerlo si con dicho importe hubiera necesitado reparar daños producidos por el arrendatario.

En la actualidad muchos arrendadores solicitan un aval bancario a los arrendatarios. Dicho instrumento supone una garantía para el arrendador y consiste en que una entidad financiera certifique que el arrendatario dispone de una determinada cantidad. Dicho aval suele tener un importe de 3 a 6 mensualidades. El objetivo del aval es, en definitiva, que si el arrendatario no puede hacer frente a una o varias mensualidades, el arrendador tenga posibilidad de cobrarlas ejecutando el aval.

2 pensamientos en “¿Comprar o alquilar?

  1. ¡Hola jurista!
    Has planteado claramente cada una de las opciones pero me gustaría saber tu opinión sobre las iniciativas que crees tú que tomara el nuevo gobierno conservador con respecto a las viviendas que están actualmente deshabitadas y que son hijas de la especulación.
    ¿Favorecerá el alquiler o la compra?

  2. María, la verdad es que me gustaría saber qué pasa por la cabeza de nuestros actuales gobernantes al respecto de la ingente cantidad de inmuebles a la espera de comprador. Lo que parece claro es que no van a introducirse nuevas medidas para fomento del alquiler. Según tengo entendido, la prioridad está en hacer que las entidades financieras se desprendan de los inmuebles que han sido objeto de ejecución por impago de hipotecas. Evidentemente esto ya se está produciendo de facto, ya que, si vamos a solicitar un préstamo, el banco nos ofrecerá mejores condiciones para uno de sus pisos que para el que quieras comprarle a un particular. Y es precisamente esa situación de desventaja en la que se encontrarán los particulares que deseen vender sus casas la que vuelve a poner en duda si realmente todos somos iguales o si algunos (v.gr. los bancos) son más iguales que otros…

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s