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¿Qué es la dación en pago?

¿Qué es la dación en pago?

En virtud del artículo 140 de la Ley Hipotecaria: podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.

El legislador parece dejar abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación afecte exclusivamente a los bienes hipotecados. En el caso de bienes inmuebles, en consecuencia, la deuda se saldaría con la entrega del mismo al acreedor hipotecario, esto es, el banco.

La deuda no alcanzaría a los demás bienes del patrimonio del deudor. Efectivamente, la Ley Hipotecaria contempla la dación de pago -datio in solutum- en virtud de la cual el deudor, realiza, a título de pago, una prestación distinta de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta  Ahora bien, ésta será posible siempre y cuando se haya pactado entre deudor y acreedor antes de la formalización el préstamo hipotecario.

De no existir pacto, según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor establecida en el artículo 1.911 del Código Civil, según el cual: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Enlazando con lo establecido en el artículo 1.911 del Código civil, cabe recordar que en su articulado, si bien se habla de la dación en pago – artículos 1.521 y 1.636-, no se hace como modo extintivo de las obligaciones.

Sí se contempla de manera expresa en el artículo 155 de la Ley Concursal, al hablar del pago de créditos de privilegio especial.

¿Cómo hacer la dación en pago?

De lo anteriormente expuesto, cabe deducir que la dación en pago no siempre será posible. En cualquier caso, desde aquí recomendaremos cómo actuar si pretendemos negociar esta solución con la entidad financiera.

1.- En la escritura de hipoteca, que normalmente debió ser suscrita en el mismo acto de la compraventa del inmueble se encuentra reflejado si el tipo señalado para una hipotética subasta es igual o superior al importe de la deuda.

 
2.- Una vez confirmado este primer detalle, deberá recabarse toda la documentación que venga a justificar la situación económica que impida pagar las cuotas al deudor hipotecario. Será suficiente con los extractos bancarios que demuestren la insuficiencia de recursos.

 

3.- Una correcta exposición de los hechos será recomendable. Primero será conveniente plantearlo al director de tu oficina. Probablemente éste, cuando lo haya cotejado con sus superiores remitirá el expediente al Jefe de Morosidad territorial. Con independencia de que se cuente con el asesoramiento de un profesional –abogado o economista colegiados-, será interesante que la gestión sea realizada por el deudor en persona. Sigue valorándose que se planteen soluciones para resolver el problema en lugar de hacer caso omiso a las llamadas y notificaciones del acreedor.

 
4.- El hablar personalmente con los responsables de la entidad financiera no te debe hacer pensar que todo lo que le planteas va a ser remitido a sus superiores. Desde aquí recomendamos que de toda la documentación quede constancia fehaciente. Puede ser suficiente el envío de forma oficial por Burofax, aunque no debe descartarse la notificación o requerimiento notarial, si bien éste último es más costoso.

 

5.- Un factor importante es la ausencia de patrimonio con el que hacer frente al pago. Cabe insistir en el hecho de que, cuando la propuesta de dación en pago sea formalmente presentada, el analista de riesgo que estudie el expediente, decida finalmente aceptarla por la total imposibilidad de cobrarse de ninguna otra forma la deuda así como por las facilidades que el deudor está dando a la entidad para obtener la propiedad del bien hipotecado.

 

6.- Fundamental: En todo el proceso, habrá que tomar una actitud proactiva y no reactiva, es decir, conviene tomar las riendas de la situación en lugar de que sea el banco quien tome la iniciativa.

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